广州市房管局出台了新的二手房交易新规定———《关于已设定抵押房产办理转移登记业务流程调整的通告》,把递件和办理房产证抵押登记(简称入押)两大项业务同时进行。

由于递件和入押同时进行,市民在递件时除了必须交银行的按揭合同,还需要交一份由业主原按揭银行出具的“终止涂销声明”的函,当中要有银行同意房管局把转按揭交易中需要办理的涂销、再抵押、转移登记等业务合并的内容。

但“银行出具这个函也有条件,就是业主必须还清贷款,没有还清贷款的必须有担保公司的担保”,这就意味着没有能力还清贷款的市民,要么通过垫资赎契来还清贷款,再办新的抵押,要么就只有找担保公司做借证担保。由于垫资赎契要收取贷款额2%-3%/月的费用,比担保费贵得多,所以办理二手房交易的市民退而求其次选择担保途径。

这条新闻虽然看似只是严格了二手交易的程序,但是对二手交易实际的影响远非那么简单。

细算一笔账,目前各大按揭公司下属的担保公司,办理这项担保业务收费为贷款额的1%-1.5%/月。由于这笔担保费是在递件前发生的,一直担保至完成递件办证为止,正常情况下需要30个工作日,即一个半月的时间。如果资料不齐,时间可能更长一些。如一笔60万元的贷款,就得支付9000-13500元的担保费;一笔100万元的贷款,就得支付15000-22500元的担保费。

一般情况如果业主是“实收”卖楼的,那么意味着这笔费用就落到了买家身上。虽然看似只是交易成本和费用增加,但是,对二手交易的打击也是显而易见的。而这背后,更是折射出银行忧患意识的加重。在二手交易中,增加对产权的完整性的保障和监控,能够有效规避在目前“楼价下行”预期下,炒家的风险转移成本。

此外,按照新规定递件交易时要同时递交按揭合同,房管局就可以同时比对买房双方的买卖合同报价、按揭合同中银行对房屋的评估价和房管局自身对房屋的评估价来确定房屋报税价格,这样买家就很难通过报低成交价来避税。

种种的小举措,都释放出对二手房交易市场规范和防范的信号。对炒楼客而言,以逐利为目标的买卖交易,凭空增加的付出成本,肯定会让不少人多思量和计算。而对银行而言,程序的严格,能够规避掉不少风险,何乐而不为呢?