国贸房展团购者众多网上集体买房盛行买便宜房有无法律保障

律师解答万人购房难保低价风险大

●热点事件

今年京城最后一个大型房展会在国贸落幕。首次打出团购旗号的国贸秋季房展会4天共吸引12万余人到场看房，团购参与人数超过6000人。团购这个词儿眼下在北京乃至上海、深圳楼市都很时髦。近日来，北京万人购房团纷纷成立，不管是有名无实，还是有实无名，加起来有7家之多，还有机构正在组织中。

万人购房团大都采取网络召集的方式，组织购房者形成比较集中的购房意向，然后集体与开发商进行谈判，以降低购房价格为最终目标。

●法律看点

万人购房团真能帮助消费者买到低价房吗？其可行性和可操作性又如何呢?记者专门采访了多年来一直从事房地产法律业务的专业律师，对团购房产涉及的法律问题进行解答。

疑问一

目前，万人购房团的活动几乎在全国遍地开花，是不是任何个人和机构都能组织此类活动？

●律师解答

组织万人购房团应有相应资质

北京惠诚律师事务所的张翔律师说，据了解，购房者参加万人购房团一般都不用缴纳任何费用，但是在有些地方，如果组织者促成了房屋交易，会向开发商收取相应的费用。

因此，万人购房团的组织者、购房人、开发商，就形成了一个居间经纪关系，团购的组织者就是居间人，也就是我们所熟悉的中介。

国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》第2条规定，本办法所称经纪人是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。

本办法第10条还规定，经营经纪业务的各类经济组织应当具备有关法律法规规定的条件。法律、行政法规规定经纪执业人员执业资格的，经纪执业人员应当取得资格。

但是并不是所有的万人购房团组织者都具备房地产经纪业务资质，如果不具备这种资质而去从事此项业务，有关部门应当对其进行查处。

疑问二

购房者如果和万人购房团的组织者签订协议，以保证所购房屋为较低折扣，这样的协议是否有效？

●律师解答

签协议保低价没有实际意义

张翔律师说，与团购组织者签订低价协议没有什么实际意义。

通常，购房团成员和组织者之间存在授权的关系，由组织者先和开发商进行价格谈判，约定一个较低折扣，然后再征求购房者意见。

但由于房屋一房一价的特性，最终还是需要购房者与开发商单独谈判。这时如果出现了一套房子被几个人同时看中的情况，结果一定是价高者得，那么这时，低折扣就无法实现了。

所以，即使组织者同意与购房者签订合同，保证能拿到最低折扣，但是购房者买到高价房的可能性还是很大。

组织者无资质团员利益难保

万人购房团说到底仅仅是市民的一次集体采购行动而已，并非社会团体组织。因此不管成功或是失败，组织者不承担任何责任。

对于有资质的团购组织者来说，即使消费者没有拿到低折扣，可以按照合同向组织者索赔，但因为房屋价格较高，一般的团购组织者不具备这样的赔偿能力，所以最终购房者的利益还是无法得到保障。

疑问三

如果购房者购买的房子手续不全，或者是质量有问题，应当找谁协商？

●律师解答

所购房屋出问题协商应找开发商

张翔律师说，因为团购的组织者只是负责同开发商就房屋的价格进行交涉，最后拍板买房的还是购房者本人。最后敲定的房屋价格、交房标准等也是以开发商和购房者签订的合同为准。所以，将来房屋一旦出现问题，团购成员无从追究组织者的责任，只能依照购房合同同开发商交涉磋商。

张翔律师提醒说，买房子不同于买车买家电，只要型号符合，价钱是越低越好。

房子是有着个性需求的特殊物品，买房最终环节是购房者与开发商谈判，而最终的决定者必然是购房者。

所以，购房者必然要为自己的决定担负起一定的责任，而不应过分依赖他人。

律师观点

房屋不宜成为团购对象

张翔律师说，民法将物分为种类物和特定物两类。种类物不具有独立特征，可以互相代替，比如一般商场内的商品等。

而特定物则是指具有一定特征，不能互相代替，比如房子等。

在房屋团购出现之前，团购这种购物形式已经在多个领域出现过，比如团购建材、团购水果、团购服装等，而此前出现的团购物品也多为种类物。

但是房屋是特定物，因为位置、朝向、楼盘品质的不同，必然会导致价格的不同。房子因为其不可复制性，不应当成为团购的对象。

风险提示

由于万人购房团涉及的法律问题尚无明确规范，因而存在很大风险。尤其涉及缴纳意向金、定金等问题，风险就更大，建议消费者面对房屋团购大餐谨慎行事。

提示1：现在房价处于下行通道，团购价有可能很快跌破，团购对于个人来说是占小便宜吃大亏，最大的受益者还是开发商。

提示2：最终与开发商签订《购房协议》的是万人购房团的参与者，因购房而产生的一切权利义务都是直接发生在购房人、开发商及银行之间，与万人购房团没有任何利害关系。

提示3：在团购中，人们可能更多地关注购房价格，而忽视其他问题，如小区的公共配套设施、楼房质量、合同细节等。

提示4：在活动进行过程中，可能导致参与者资料外泄。