个人房屋抵押贷款是指申请人以自己的房屋产权作为抵押向银行申请贷款，贷款资金的用途可用作个人消费和运营。个人房屋抵押贷款区别个人住房抵押贷款。而个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人房屋抵押贷款在房屋抵押期限内未能按约定偿还贷款的，银行将会收回房产，取得房屋的所有权，同时可以依法拍卖获得金钱。

保险基金投资于住房抵押贷款

（一）MBS的理论基础以及保险基金投资MBS的运行模式

住房抵押贷款证券（mortgage－backedsecrities，简称MBS）是指商业银行或其他金融机构为加速资金的融通，将缺乏流动性但具有未来现金收入流的住房信贷资产集中起来，进行结构性重组，并通过信用增强，将其变成可在资本市场上出售和流动的证券。

对单个抵押贷款而言，由于借款人存在提前偿付、延迟拖欠甚至欺诈等风险，导致抵押贷款现金流不稳定。对一组贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于每一贷款的现金流特征，但如果这组贷款满足一定条件，则根据大数定理，整个组合的现金流将呈现一定的规律性，因此可以对该现金流进行可靠地预测和控制。这就是MBS的理论基础。

作为一种结构性融资方式，住房抵押贷款证券化实质上是将商业银行等金融机构所承担的抵押贷款的现金流及相关风险进行分割与重组，通过信用增强，发行证券和设计转递流程，将收益与风险同时转移给证券市场上的投资者（保险公司就是其中主要的机构投资者）。尽管保险公司有人寿保险和财产保险之分，二者的基金特征也大相径庭（寿险基金多投资于长期项目，而产险基金则主要进行短期投资），但他们投资MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS对于满足保险投资的三性平衡原则具有明显优势

保险投资的目标应当与公司的总体目标一致，即在可接受的风险水平上获得最大的利润。这就要求保险投资必须遵循安全性、流动性和收益性三个原则。

根据投资原理，三性之间既对立又统一，存在此消彼长的关系。例如，安全性与流动性往往呈正相关，而与收益性呈负相关；高流动性往往以牺牲安全性或收益性为代价。如果片面强调某一原则就必然损害其他指标，导致结果偏离企业的总体目标（即一定风险水平下收益最大化）。基于保险风险的特征，保险资金运用的基本原则应当是在突出安全性基础上兼顾三性平衡。

由于对抵押资产实现了现金流重组和信用增级，因此相对其他常见的投资种类MBS具有现金流较稳定，风险低，收益率较高等优点。这对于追求低风险、高流动性和收益稳定的保险公司而言，显然极富吸引力。尤其在当前股市风险太大，银行存款利率很低的条件下，投资MBS无疑是保险人的优先选择。同时，投资MBS也使保险人获得拓展投资空间的机会，从而实现投资组合的风险分散。通过下面的比较我们不难发现，MBS对于满足保险公司资金运用原则具有明显优势。

（三）丰厚的收益驱使MBS发行人积极参与MBS市场

以利润最大化为终极目标的金融机构如商业银行，绝不会放弃MBS为他们创造的多种益处［2］：

（1）使发行人获得较低的筹资成本。通过把资产分离并将其作为证券发行的担保品，发行人获得了较低的筹资成本；

（2）使发行人更高效地运用资本。对必须满足风险资本指标要求的金融机构来说，出售资产能使资本更自由；

（3）使发行人管理迅速增长的资产组合。通过证券化出售抵押贷款，能为金融机构迅速筹集资本，同时使资产或者负债表外化，从而避免了对资本的高要求；

（4）发行人可以更好地实施资产负债管理。证券化能将提前偿付风险转移给了投资者，这就为金融机构提供了一种与偿还期匹配的资产筹资方式；

（5）提高发行人的财务绩效。当贷款被证券化并以低于贷款利率的收益率出售时，发行人获得利差。该利差一部分来自服务费，另一部分则由于信用提高而获得的溢额收益；

（6）使发行人资金来源多样化。对于平时不能发放贷款和为应收帐款融资的投资者而言，MBS证券使他们增加了投资选择，这也为金融机构提供了更多的资本来源。

（四）当前保险基金投资MBS存在良好的外部环境

首先，住宅产业的发展需要强大的金融支持。据国家建设部有关资料，近10年全国城镇将兴建51．56亿平方米，成为国民经济一个重要增长点，为此需投入资金7－8万亿元，而现有住房资金远不能满足需求。同时由于住宅产业的自身特点如固定性、投资回收期长、投资规模大、流动性差，使得风险较为集中，容易形成投资瓶颈，制约整个国民经济的发展。通过住房抵押贷款证券化，一方面可以开辟新的融资渠道，缓解资金压力，促进产业和国民经济的发展；另一方面通过证券化，将抵押贷款的集中风险进行分割，分散给众多投资者承担，达到分散风险的目的。

其次，国内要求拓宽保险投资渠道的呼声日益高涨。由于种种原因我国一直严格限制保险投资，仅限于银行存款、政府债券、金融债券等，投资效益低下。而目前金融市场尚不完善，从20多年的实践经验来看，通货膨胀和通货紧缩时常发生，利率水平不太稳定，7次降息曾给保险公司（尤其寿险公司）的经营带来很大困难，迄今仍留下了巨额利差损尚未消化。保险公司急需通过一系列低风险、高收益的金融工具和手段，转嫁利率风险，弥补既有亏损。MBS的推出将适时地满足这种需求。

最后，MBS证券将在借款者和投资者之间开辟直接融资的渠道，提高融资效率。首先，通过将住房抵押贷款重新组合，并辅以信用增强手段，将原有风险降低到了投资者更能接受的水平。其次，通过重构现金流量，创造出不同的债券类别，满足广大投资者的不同需求。第三，MBS将丰富资本市场，成为稳定证券市场的重要力量。此外，我国大部分商业银行和保险公司已建立了较完整的信息管理系统、会计处理系统及相关的规章制度，这也为MBS的推行提供了必要的技术支持。

《城市房地产抵押管理办法》第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。

《城市房地产抵押管理办法》第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

《城市房地产抵押管理办法》第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

《城市房地产抵押管理办法》第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

《城市房地产抵押管理办法》第六条国家实行房地产抵押登记制度。

《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。