目前，政府对房地产信托投资基金（REITs）已经“首肯”，试点工作也正在加紧推进。一时间有关其具体运作的猜想层出不穷，然而在各种猜想的背后还存在诸多疑问。业内专家指出，REITs在具体发行、交易和监管方面的制度设计尚有完善空间。

业内专家介绍，在美国，REITs享有税收优惠，满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税。因此美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等方面都会围绕着税法的变更而展开。

香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构。但对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆来实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，从而对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定硬性规定，因此可以说香港的REITs是专项法规型，这种模式对控制REITs的风险有积极作用。

联华信托研究员谷文琦指出，由于我国REITs发展处于起步阶段，对这类金融创新产品的经验还不足，因此仿照香港模式建立专项法规有助于控制风险，也符合谨慎发展的原则。

对于REITs有可能面对的双重征税问题，中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏教授指出，REITs的税法制度建设至关重要。如果国家决定推出REITs，就会做出相应的法律调整。

中泰信托研发部主管盛泰指出，就目前而言，境内REITs还存在多头监管的问题。如果按照信托模式，则应当受银监会监管，但如果走交易所市场，那么证监会也将成为其监管方。理顺监管关系，提高监管有效性是REITs推出的前提。

美国在上世纪60年代最初成立REITs时，还要求基金管理者必须聘请外部房地产专家负责基金的投资，即所谓的“第三方承包商”制度。直到90年代因为REITs逐渐发展成熟，基金管理者积累了大量经验，监管机构才放开限制，允许信托单位内部负责基金的投资。因此90年代的REITs大多采取较为灵活的内部管理模式。

乔志敏教授指出，“我国的基金管理者缺乏相关房地产经验，因此在设立REITs后，是否需要聘请外部房地产专家负责基金的投资，也还需要国家建立相关法律妥善解决。”

另外，目前业界争论的焦点主要集中在采用私募方式在银行间市场交易，还是采用公募方式在证券交易所上市交易。对此，乔志敏教授认为，采取私募形式，便于监管机构监督管理，对REITs起步阶段的中国是个很好的借鉴。

他指出，“现在美国依然有相当一部分REITs以私募形式存在，从个体规模上看虽然没有上市交易的REITs大，但其数量众多。随着REITs运作模式的不断完善和经验积累，未来的发展方向是上市交易。”

尽管REITs还有很多问题亟待解决，但其推出将对我国房地产市场产生积极作用。具体作用有多大还要看推出的规模，不过央行此举已显示出我国对于房地产投融资渠道多元化的政策导向。