依据我国相关法律的规定,开发商一房多卖的,办理了房屋登记的一方取得房屋,没有办理产权登记的,办理预告登记一方取得,未过户又未预告登记的,先签订合同的一方取得房屋。
一、购买回迁房需要注意什么
购买回迁房需要注意:1、查清房子的土地性质:要买回迁房,就要摸清土地性质,以免买到集体土地上建的房子;2、警惕一房多卖的现象:对于不能办理退房预告登记的售房者,存在“一房多卖”的漏洞;3:签订房屋买卖协议时,应当明确具体交付时间和办理过户手续的时间;4、不要一次付清所有的钱:在签订合同时,最好注明分批付款,先支付首付款,拿到证明后支付中间付款,转让后支付余款;5、可以让其他家庭成员签名:房屋的产权证可以是户主的名字,但其他家庭成员也有房屋所有权的份额。
二、怎么防止一房二卖
为防止一房二卖的发生,制定了预告登记制度。预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他房地产物权时,为限制房主再次处分房地产,保护债权人未来取得物权而进行的登记。例如,在商品房预售中,购房者可以对尚未建成的房屋进行预告登记,以限制开发商再次出售或抵押出售的房屋。预告登记后,未经预告登记权利人同意处分房地产的,不发生物权效力。但是,预告登记的有效期并非无限长。
预告登记后,债权消灭或者自可以进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记无效。因此,为了防止一房二卖,如果只进行预告登记是不够的,就要及时办理产权转让,办理自己的产权证,才能彻底保证房屋的物权。二手房网上签约也可以使房地产交易透明,通过规范合同文本,充分保护买卖双方的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。同时,买受人应尽可能明确一房二卖,并加重违约责任。
三、房屋预告登记能否有效
房屋预告登记能否有效取决于以下情况:
1、预告登记后,未经预告登记权利人同意处分房地产的,不发生物权效力;
2、预告登记后,债权自不动产登记之日起90日内消除或者未申请登记的,预告登记无效。
房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他房地产物权时,为限制债务人处分房地产,保护债权人未来取得物权而进行的登记。
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