房屋买卖合同中买方违约，卖方可以要求其支付违约金，违约金的数额首先是以双方协商为准，如果违约金的数额过高，高于房屋标的价钱的30％，那么买方可以请求人民法院予以降低，如果违约金过低，卖方也可以要求法律提高相应违约金金额。

房屋买卖中的居间合同纠纷

发表日期：2007年6月25日作者：胡建新

随着二手房市场的回暖，房屋买卖中客户与中介之间因合同引发的纠纷也时有发生。近日，闸北法院审理了两起房屋买卖中的居间合同纠纷。

购房跳开中介客户构成违约

去年7月，某经营二手房买卖的中介公司与客户任桂芳签订了《房地产出售居间协议》，任桂芳委托中介公司居间出售本市西藏北路一小区住房，去年9月，客户郑晓玲与中介公司就该住房签订《房地产求购确认书》，并实地查看了该住房的有关情况。但事后郑晓玲未经过中介公司同意私下与该住房的业主任桂芳完成了房屋买卖。中介公司认为郑晓玲的行为已违反双方的约定，损害了中介公司的合法权益。请求法院依法判令郑晓玲支付违约金9000元。

郑晓玲辩解道，和中介公司签订的是《房地产求购确认书》，非居间协议。中介公司带郑晓玲去实地看了一次房屋，由于对方挂牌价格太高，所以明确告知中介公司的经办人不购买该房屋。之后郑晓玲丈夫在小区保安处又得知了该房屋出售的信息，并得知该业主任桂芳的开价仅为915000元，远远低于中介公司报出的价格980000元，因此自行与该业主任桂芳签订了合同实现了房屋买卖。

法院认为，依法成立的合同，受法律保护。郑晓玲在中介公司经办人的陪同下验看了西藏北路一小区住房，然后，郑晓玲与该房屋的业主签订了《上海市房地产买卖合同》，应当推定郑晓玲的买卖行为是建立在中介公司与郑晓玲签订的《房地产求购确认书》信息的基础之上，郑晓玲的抗辩理由违背了合同约定亦违背了诚实信用原则，因此，法院判决，郑晓玲应给付中介公司违约金9000元。

合同签后反悔双倍返还定金

去年4月，客户谢洁与徐娟经房屋买卖中介公司居间介绍下，就购买徐娟的本市共和新路一小区房屋签订了《房地产买卖居间协议》，根据协议约定，谢洁将2万元意向金汇入中介公司的帐户上，后又将8万元汇入中介公司的帐户上。由于徐娟的丈夫外出旅游未能确认同意，是中介公司要求徐娟代为签名，等徐娟丈夫回沪后，不同意徐娟转让房屋，并拒绝签订《上海市房地产买卖合同》，同年5月，中介公司将收取谢洁的10万元退还谢洁，谢洁认为，中介公司和客户徐娟的行为显然违反《房地产买卖居间协议》的有关规定，中介公司徐娟理应双倍返还谢洁定金20万元，要求支付谢洁违约金10万元。

中介公司认为，定金的约定是买卖双方形成的，与中介公司无关。徐娟则辩称，谢洁支付的定金是2万元，而非10万元，且徐娟已经将收取的2万元定金退还给了谢洁。只同意支付给原告2万元三天的活期存款利息作为赔偿。

法院认为，协议中关于2万元意向金，由于徐娟已经确认意向金转为定金，又由于徐娟在未得到产权共有人同意的情况下擅自与谢洁、中介公司签订了协议，现由于两被告的原因，致协议不能履行，该不利后果应当由徐娟承担，因此，徐娟应当承担2万元的违约责任。根据协议第三条约定，谢洁应在签订协议后3日内补足定金至10万元，由徐娟签收后交由中介公司暂为保管。现该款徐娟并未签收，8万元转为定金的条件并未成就，因此，谢洁要求两被告承担8万元的违约责任，依据不足。法院判决，徐娟应给付谢洁违约金20000元。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。