一、《认购书》是否有法律效力？

根据我国现行法律和行政法规规定：《认购书》属于预约合同，其应该受到《民法典》的规制。基于《民法典》的相关法理，《认购书》作为合同的一种，只要它是当事人双方意思表示一致的结果，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，该合同就是有效的，即便开发商并不获有商品房预售许可证。

另外，主张《认购书》有效是有明确依据的。《广东省高级人民法院关于施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见(粤高法发[2001]41号)》第22条规定：商品房的预售方与预购方签订商品房认购合同，约定预购方以定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同，如该认购合同是当事人的真实意思表示，内容合法的，应当认定有效。

二、开发商悔约，应该承担继续履行的责任或者违约赔偿责任。

在楼市价格上扬时，开发商为了谋取更大的经济利益，不惜毁约，并主动提出愿意向购房者退还订金。这种情况下，广大购房人的合法权益应该得到切实有效的保护。开发商应该根据《认购书》的约定，在取得《商品房预售许可证》以后和购房人洽谈签署《商品房买卖合同》。

开发商在取得《商品房预售许可证》以后如果明确表示拒绝和购房人洽谈签署《商品房买卖合同》，或者以其他方式拒绝和购房人洽谈签署《商品房买卖合同》(比如把购房人认购的房屋出售给他人或者故意设置障碍，使《商品房买卖合同》无法签署)应该向购房人承担违约赔偿责任。

三、开发商悔约——主动退还订金并赔偿违约金是否可以了事

时下，楼价节节攀升，不少开发商为了谋取更大的利益，在取得《商品房预售许可证》之前主动提出退订，愿意退还订金并赔偿违约金。尽管开发商的说法冠冕堂皇：“未取得《商品房预售许可证》，不具备销售条件，按有关规定，不能进行买卖”云云，但几乎所有的购房人都相信其真正动机就是为了将房屋收回重新出售以赚取更多的利益。毫无疑问，如果接受开发商的条件，购房人将要付出多出50%以上甚至一倍的价格才可以买到同样的房屋。那么，购房人的利益如何保护？开发商是否退还订金并赔偿违约金就可以了事？回答是否定的，开发商应承担缔约过失责任，赔偿购房人的损失。