1、国家规定建筑区域内的车位必须优先满足业主，也就是说如果要卖，也必须是给本小区的业主才行。

2、而没有卖出去的车位，不得闲置，必须用作小区业主停车。

3、开发商会将闲置的车位陆续卖出去，所以这点比较麻烦，也就是说哪怕你租了车位也不好给你固定一个指定位置，因为这个车位不知道什么时候就卖出去了，这就是所谓的物业预见性纠纷判断，免除了物管自己的麻烦。

4、一个小区内确实就只有那么多的车位，至于神马合同上是不会约定这些内容的，因为既然你已经住进了房子就说明这个房子是国家验收合格，在房屋建设之前是要有一个报建审批的，车位容积比是内容之一。

5、最后这点就看你们小区物管的服务品质了，如果是真的为业主考虑的话，他们会想办法以最优化的方法来解决小区停车问题，比如征集意见加建停车场、联系公安部门申请小区周边道路停车等等。

一、车位分类

1、地上车位

地上车位比较简单，就两种情况，关键看规划，一种是规划中的小区停车位，一种是占用小区公共道路画的停车位。

地上规划中的停车位，产权归开发商，开发商可租可售可增，随意处分。可以参看《民法典》二百七十五条规定，其背后的道理是，车位的开发成本未列入业主公摊，开发商自己承担了，因此由开发商享有所有权，可随意处分，即可出售，可出租，亦可买房送车位，可随意处分。

地上规划外占用小区公共道路的停车位，属全体业主共有，开发商不可随意处分。同样可以参看《民法典》二百七十五条规定，其背后的道理是，开发成本列入业主公摊，业主在买房时已承担了开发成本，因此由业主共有，由业主共有就有一个问题，既然是归业主共有那么业主停车是否应当收费呢，这个问题先留着我们待会一块说。

2、地下车位

地下停车位交地上停车位稍微复杂一些，为了不要搞混了，我用数字分别标注不同类型的地下停车位分别分析。

（1）规划中的地下停车位，和规划中的地上停车位一样，归开发商，可随意处分。

（2）规划外亦不属人防工程的地下停车位，和地上规划外占用小区公共道路的停车位一样，属全体业主共有，开发商不可随意处分。

（3）人防工程停车位，关于人防工程用于停车使用形成的停车位的归属和受益都有较大争议，因为不是理论性文章，我不去具体阐述有哪些争议以及各自的观点，我只介绍主流观点。

首先，归属问题，主流观点认为产权归政府人防办，同时根据《人民防空法》第五条谁开发谁利用原则，可以由投资者使用、受益。

其次，受益归属问题，主流观点认为受益的归属关键看人防工程是否计入公摊建筑面积。如果人防工程未计入公摊建筑面积，则由开发商管理、收益。如果人防工程已计入公摊建筑面积则由业主共有受益。

二、关于车位热点问题

1、车位是否是规划中车位，给大家两点建议，其一，在买房之前看售楼宣传，留下证据，这些都可以作为后期主张的依据，顺便再给大家一个建议不仅仅是车位其他任何你看中的他宣传的东西都要留下证据，曾经就有一个案例，一位先生买了一套房因为售楼时宣传小区里面有个网球场，可后来交付的时候根本就没有网球场，虚假宣传，法院就支持了这个先生退房及支付违约金的请求。其二，如果房已经买了，又切实出现了停车位纠纷，去所在地的规划局就可以查询。

2、业主共有车位要不要交停车费，如何交，怎么用的问题，我们先来看相关的法律规定，《民法典》二百七十五条、《民法典》二百八十二条、《物业管理条例》第五十四条规定来看，要不要交停车费即是否要将小区公共道路画作停车位经营使用、如何交即交给其他未使用车位的业主还是具体怎么操作、受益怎么用即收的停车费如何使用的问题完全由业主大会或业主委员会决定，业主委员会可以决定经营使用，可以委托物业公司代收停车费，可以将所得收益补充专项维修资金，随意。

在这再稍微扩充一下，其实《民法典》二百八十二条规定不仅仅是我们前面提到的停车位受益，其他任何利用共有部分产生的收益均归业主共有，如小区电梯广告收益。

3、说到这大家又产生了一个问题，说了半天还是没法解决，为什么，因为小区根本就没有业主大会、业主委员会，大家都不知道如何去成立业主大会选举业主委员会，法律赋予的如此重要的权利没法行使，那么此次《民法典》也是注意到这个问题，特别的规定地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助（参看《民法典》第二百七十七条），也就是说以后小区所在的居委会要指导协助小区成立业主大会选举业主委员会，切实委会业主权益。