论文摘要

建筑物因其价值大，不易移动、隐匿、毁损等特点，往往成为当事人申请财产保全的首选对象。对建筑物采取保全时，要仔细研究其各种纷繁复杂的情形：

（一）对建筑物的保全应否包括土地使用权

对建筑物的保全应否包括土地使用权，其实质是建筑物的所有权与土地使用权的关系问题。在具体实务中要区分三种情况：第一，当建筑物的所有权与土地使用权一致时，对建筑物的保全应包括土地使用权。第二，当二者为不同所有人所有时，只要建筑物属于被申请人所有，应当予以保全。申请人在向土地使用权所有人支付相应的费用后，有权取得相应的土地使用权。第三，当土地使用权已被保全时，对建筑物进行保全是可以的。在处理时，土地使用权保全的申请人应当享有优先权，建筑物保全申请人可以取得所保全建筑物范围内相应的经济利益。

（二）建筑物未取得权利证书时的保全问题

被保全的建筑物必须为被申请人所有，但被申请人因各种原因未取得权利证书时能否保全，应具体分析，关键要判断被申请人是否合法取得建筑物的所有权并实际占有建筑物。

（三）对建筑物诉讼保全的其他几种特殊情况

对同一建筑物可以分割保全；对联建建筑物，可对被申请人投资部分保全；违章建筑物中那些可以通过补办有关手续，进行权属登记，使其成为合法建筑的可以进行保全，而必须予以拆除的违章建筑物，由于其行将消亡，不能对其采取保全措施；建筑物租赁权能否保全的关键是保全申请人对被申请人的承租权是否具有代位权、租赁建筑物是否具有实际价值，具备这两个条件，能保全；反之不能。

（四）保全范围的完善

保全的对象不能局限于有形的财物，不能局限于物权，而应扩大到债权、知识产权、继承权。立法上在完善财产保全的同时，应对行为保全作出明确的规定。

关键词

建筑物；土地使用权；权利证书；保全范围

对建筑物进行诉讼保全是指人民法院根据申请人的申请，依据民事诉讼法的规定对被申请人的建筑物所采取的查封或冻结手续。但建筑物作为诉讼保全的对象，有各种纷繁复杂的情形，比如：建筑物是依附于土地的不动产，当建筑物的所有权与土地的使用权不一致时如何保全；依据法律规定，建筑物要取得权属证书，但未取得权利证书的建筑物能否保全；对面积较大、价值较大的同一建筑物能否分割保全；对违章建筑物、联建建筑物能否保全；等等。民事诉讼法对财产保全适用范围的规定过于原则，对上述问题没有予以明确，这就要求从理论上予以解答，以解决实践中的困惑，进而完整实现财产保全制度设置的目的。

一、建筑物的保全应否包括土地使用权

建筑物的保全应否包括土地使用权，其实质是土地与建筑物的相互关系问题。对于土地与土地上的房屋及其他建筑物能否相互独立的问题，国外有一元主义和二元主义立法例之别。以德国、瑞士民法为代表，采用一元主义立法例，其基本观点为建筑物为土地的一部分，不能构成独立的不动产。《德国民法典》第二章第93条至96条对不动产作了规定，其中第94条规定：土地的重要构成为定着于土地之物，特别是建筑物及与土地尚未分离的土地出产物。这一立法例深受罗马法附着于土地之物即属该土地思想的影响。二元主义立法例以法国民法和日本民法为代表，其基本观点是土地和地上之建筑物是相互独立的不动产，即建筑物可以独立于土地而存在，《法国民法典》第二篇第一节对此作了规定。

有关土地与建筑物的关系，我国的理论界和民事立法应当属于一种折衷主义的立法体例，即以一元主义为基础，兼采二元主义的模式。从理论界看，大多数学者认为，土地与地上之建筑物为不可分割的组成部分，地随房走或房随地走成为最通俗的表达。现行立法也主要采纳了土地与建筑物不可分离的观点，典型的法条体现在《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之中，它规定了在一般情况下，转让土地使用权，地上建筑物要随之转移，反之亦然，只有在特殊情况下，通过特定的手续，才允许分割转让。这种结合的模式，有利于对房地产的统一管理，也有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。

在民事实务中，应用折衷主义立法体例处理建筑物保全时，要考虑以下三种情况：

1、当建筑物与土地使用权为同一人所有时

这一问题并不复杂，因为土地是建筑物的载体，已经存在的建筑物必须依附于一定的土地之上，同时，土地使用权归属于被申请人，不影响到第三人的利益，因此，此种情况下对建筑物保全应当包括了对土地使用权的保全。实际上，在对建筑物进行价值评估时已经包括了土地使用权的价值（即土地使用权出让金、补偿金、开发费用等），对建筑物进行保全已经不存在对土地使用权经济价值的影响问题。在具体执行时，如果对建筑物整体进行保全，则包括了对该建筑物所依附的土地的使用权的保全，如果是对部分建筑物进行保全，则包括了对其相应的土地使用权的保全。

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时间：2006－12－1117：55来源：网络作者：admin点击：252次

2、当建筑物与土地使用权不为同一人所有时

土地与建筑物是两种独立的商品，具有各自独立的价值和使用价值。经济学上的这种差别导致了土地与建筑物的权利主体可能不一致。当建筑物与土地使用权为不同的所有人所有时，如果对建筑物进行保全，只要建筑物属于被申请人所有，应当允许。但并非是包括对土地使用权的保全，因为土地使用权非为被申请人所有，即不应当适用地随房走的原则。当然，在处理建筑物时，可以适用我国土地使用权条例第24条的规定，即申请人在取得建筑物所有权时有权取得相应的土地使用权，但必须注意向土地使用权所有人支付相应的费用。而在保全建筑物时，应当扣除相应土地使用权的价值。

3、当土地使用权已被保全时

由于土地使用权的保全并不禁止建筑物的建造，权利人仍然可以继续建造建筑物，这时建筑物的所有权仍然属于业主，依据民事诉讼法的规定，对建筑物进行保全是可以的，而不应当适用房随地走的原则。但由于土地使用权已被保全，而两申请人分别地成为所有权人时，都可能限制对方权利的行使和实现，故存在一个合理性或顺序的问题。由于土地使用权保全在先，因此，可以参照我国土地使用权条例第23条的规定执行，在处理时，土地使用权保全的申请人应当享有优先权，建筑物保全申请人可以取得所保全建筑物范围内相应的经济利益。

二、建筑物未取得权利证书时的保全问题

由于对建筑物的诉讼保全是对被申请人所有的建筑物采取的保全措施，因此，被保全的建筑物必须为被申请人所有。而确定建筑物为谁所有的简单和直接的办法是审查建筑物的所有权证或共有权证。因为房屋所有权证和共有权证是国家依法确认和保护房屋所有权的合法凭证。《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定，城镇房屋所有人必须在限期内到房屋所在地登记机关申请登记，领取房屋所有权证。据此可以推定，房屋所有权证是证明房屋为谁所有的最为有效的证明。依据房屋所有权证对房屋进行保全不会产生权属上的争议。

但是，在某种情形下或因为某种原因，建筑物所有人并未取得所有权证，但建筑物确实为其所有，如：建筑物正处于建设过程中；已支付全部或部分购房款但未办理产权证或转移过户手续；接受赠与或继承的房屋尚未办理过户手续的；建筑物已经竣工正在办理产权证书的；等等。对这些尚未取得产权证书的建筑物能否进行诉讼保全，理论上的认识和实践中的做法都不一致。

有人认为，在我国，建筑物要取得所有权就必须进行权属登记，而且这种登记是强制性的。因为《城镇房屋所有权登记暂行办法》第18条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。如果严格按照这一规定，人民法院对不具有权利证书或没有办理过户手续的建筑物是严格禁止保全的。这显然不利于保护债权人的利益，甚至可能成为债务人恶意逃避债务的有效手段。笔者认为，应对不具有权利证书的建筑物是否可以保全进行具体分析，而不能完全局限于建筑物的所有权证书。

从民法理论上来讲，所有权的取得有原始取得和继受取得两种方式。就建筑物的原始取得而言，作为建筑物的原始投资人，因其投资而产生出新的替代物（建筑物），根据一物一权的原则，他当然是建筑物的所有权人。只要该建筑物所有权的产生符合民法规定的实在要件，即使未取得权利证书这种形式要件，同样可以对其采取保全措施。因为，房地产权属登记属于政府房地产管理部门依其职权而实施的行政行为，这种行政行为的缺乏并不妨碍某些民事行为的实施，并不阻却民事行为的有效性。

就建筑物的继受取得而言，除了考虑当事人之间就建筑物的所有权转移达成一致意见、或赠与意思表示真实乃至继承的法律事实发生外，还必须考虑建筑物是否实际交付或转移，在法律上，交付是指将自己占有的物或所有权凭证移转给他人的行为，不论是有偿还是无偿取得建筑物的所有权，实际占有建筑物或其权利证书应当是一条考虑能否保全的主要标准，具体来讲，符合所有权取得的实质要件，只是没有办理建筑物的权属登记手续的，可以确认建筑物为实际占有人所有，进而，可以对其进行保全。反言之，不实际占有建筑物或权利证书就不能确认其所有权，在此情况下，是不能对其进行保全的。

当然，这并不否认或降低房地产权属行政登记的法律效力。相反，行政权属行政登记可以强化权利，并有利于权利的行使和实现。只是在处理一些特殊情况时不能完全局限于行政权属登记而已。所以，能否对未取得权利证书的建筑物进行保全，关键要判断被申请人是否合法取得建筑物的所有权并实际占有建筑物。

三、在几种特殊情况下对建筑物进行诉讼保全的问题

1、对同一建筑物的分割保全

依据民事诉讼法的规定，申请诉讼保全的数额应当与其所主张的债权数额大体一致。因此，当同一建筑物的价值大大超过申请人的申请保全数额时，就产生了能否对同一建筑物采取分割保全的问题。应该说，当同一建筑物在建造时就区分成若干小单元，依据建筑物区分所有权理论，对其进行保全是比较简单的。问题是当同一建筑物没有分割或某一单元的实际价值又超过申请保全价值时如何处理。比如，某机械厂拥有一座面积约1000平方米的厂房，经评估，其价值约为人民币3000万元。因银行贷款到期，一工商银行分理处对其提起诉讼，并以该厂经营管理不善、判决可能难以执行为由，申请保全其价值人民币2500万元的厂房。法院依据申请，裁定冻结该厂房。该厂在收到裁定后，向法院提出书面异议，认为保全的价值已远远超过申请保全的价值，要求减少保全的厂房面积。但法院认为，该厂房是一个统一的整体，不能分割，故驳回其异议。笔者认为，法院驳回被申请人的异议是合理的。在此情况下，对建筑物的整体应统一保全，至于在处理该房产时发生的实际差额可以通过相互补差的来处理，而不能片面地强调申请保全价值与所保全资产的完全一致，否则，可能因分割处理而无形中降低甚至破坏了原有建筑物的价值，导致对被申请人利益的损害。

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2、对联建建筑物的诉讼保全

联建建筑物是指双方或多方共同投资联合开发建设的建筑物。在联建过程中，经常以一方当事人的名义（通称业主）办理开发建设的有关手续，其他方（简称投资方）以资金或其他方式投入，最后按出资比例分割房产或分配利润。对于联建建筑物的保全必须注意两个方面的问题。

对于业主而言，由于其投入并非是建筑物的全部，虽然建筑物的所有权在其名下，但由于有其他投资方的投入，因此，只能保全其实际投入的部分。而对于其他投资方而言，尽管其不拥有对建筑物名义上的所有权，但实际投入资金，故同样可以对其实际投入的部分进行保全。

3、对违章建筑物的诉讼保全

违章建筑物通常是指违反建筑法令，不能取得建筑执照，致无从办理所有权登记之建筑物。除此以外，未办理有关建筑手续而正处于施工过程中的建筑物也属于广义上的违章建筑物。

司法实践中，有时对建筑物进行保全时发现虽然建筑物工程已经完成有时甚至已经投入使用，但其施工手续不完备，在房地产管理部门未办理有关法定手续，对其能否保全，法律上无明文规定，实践中有争议。

笔者认为，对违章建筑物能否保全取决于两个条件：第一，违章建筑物的所有权权属必须明确。违章建筑物只是在施工手续上不符合建筑法的规定，但违章建筑物不因其无从办理所有权登记，而丧失物权客体之资格，原始建筑物人应是该违章建筑物的所有权人。故在保全时首先必须查明该违章建筑物是否为被申请人所有。第二，该违章建筑物能否合法化。尽管从经济学角度看，违章建筑物有其相应的经济价值，也可能确为被申请人所有。但有些违章建筑物通过补办有关手续，可以进行权属登记，成为合法建筑，对于此类违章建筑物可以进行保全。而有些违章建筑物必须予以拆除的，由于其行将消亡，故不能对其采取保全措施。

4、建筑物租赁权

在司法实务中，经常遇到一些贸易性公司，其既没有固定资产，又没有流动资产可供执行，即使其营业地点也是承租的，即我们通常所说的皮包公司或者是实际已经资不抵债但由于某种原因而没有破产的公司，仅有的就是房屋租赁权了，对其能否保全存在分歧。

建筑物租赁权是指承租人依据建筑物租赁合同的约定对其所承租建筑物享有的占有、使用和收益的权利。在租赁期限内，只要不违反租赁合同的约定，承租人对其所承租的建筑物享有较为完整的物权。建筑物租赁权不仅是有偿取得，而且其本身体现了一定的价值或者创造一定的价值。

有人认为，建筑物租赁权的实质是使用权，而且是有偿使用，对其进行保全无实质性意义。但还有人认为，建筑物租赁权体现了一定的经济价值，通过使用所租赁的建筑物能够创造一定的经济价值，因此同样可以保全。

笔者认为，建筑物租赁权能否保全的关键问题是保全申请人对被申请人的承租权是否具有代位权和是否具有实际价值的问题，这应根据具体情况而定。对于已经支付租金尚未到期的应当可以保全。因为，已经支付的租金本身就是一种直接的经济利益，它肯定了承租人在约定的期限内的使用权，同时，它又不损害出租人的利益，在此情况下，应当肯定申请人的代位权。至于保全的价值应当以已实际支付的租金扣除已使用期限应支付租金的余额为准。而对于即使租赁合同的期限未到，但未支付租金的，不能进行保全，因为，一方面，申请人必须支付租金后才能取得代位权，这对申请人无实际意义，另一方面，租赁的价值难以确定，不具有可操作性。

四、财产保全的适用范围及其完善

财产保全的适用范围是指财产保全的对象（即保全什么），以及财产保全的价值量（即保全多少）。建筑物只是财产保全的部分对象。依据我国民事诉讼法和相关司法解释的规定，财产保全的适用范围为：第一，财产保全的对象为财物。《民事诉讼法》第94条规定：财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第99条、第101条也分别谈到财产保全的对象为商品、物品、不动产和特定的动产。无论是财物，还是商品、物品、不动产和特定的动产等，它们在现实中都表现为已有物、有形物，属于民法上物权的对象。由此可以引申出财产保全所保全的仅是物质性权利、财产案件。第二，财产保全的价值量限于申请人请求的范围内。这一点相对容易操作，但如果申请保全的对象不能分割，而其经济价值又超过了请求范围，像前文中提到的对同一建筑物的分割保全问题，在法律上就是空白，亟待解决。

法律对财产保全的范围的规定过于狭隘，又易造成误解，导致实践中各地法院的做法不统一，影响了财产保全制度的完全实现。有的法院把财产保全的对象理解为已有物、有形物和易辨别物，在进行财产保全时把到期的债权、知识产权、继承权排除在外，不对它们采取保全措施。这不利于保护当事人的民事权利，比如侵犯知识产权的盗版行为，如果人民法院不对侵权音像制品查封、扣押，知识产权所有人的合法权益就可能受到更大的侵害。笔者认为财产保全的立法旨意就是要实现申请人的经济利益，因此，只要有助于实现申请人经济利益的民事客体都可以成为财产保全的对象。也就是说，财产保全的对象不能局限于有形的财物，不能局限于物权，而应扩大到债权、知识产权、继承权。对于到期债权的诉讼保全，最高人民法院上述司法解释第105条作出了明确的规定，即债务人的财产不能满足保全请求，但对第三人有到期债权的，人民法院可以依债权人的申请裁定该第三人不得对本案债务人清偿。该第三人要求偿付的，由人民法院提存财物或价款。知识产权是包括人身权利和财产权利的复合权利，对于这类案件，人民法院可对有侵权争议的音像制品查封、扣押。继承权是在人身权基础上衍生的财产权利，对于继承案件，人民法院也可以对涉案财产予以查封，以制止、限制被申请人对争议财产的处分。

我国民事诉讼法将保全称为财产保全。然而，财产保全不能覆盖保全的全部形态，将保全局限在财产保全范围，是我国保全制度的一大缺陷。顾名思义，财产保全就是要保护申请人的财产权利。但在司法实践中很多非财产权利也存在临时救济的客观必要，而我国的保全制度只限于财产案件，不能适应司法实践中非财产权案件临时救济的需要，如人身权、通行权以及知识产权等就无法通过财产保全制度获得救济。

鉴于现行法欠缺行为保全制度，暂时满足权利的制度也不健全，海事诉讼特别程序法对此予以了一定的完善，海事诉讼程序法规定了海事强制令制度。海事强制令，是指海事法院根据海事请求人的申请，为使其合法权益免受侵害，责令被请求人作为或者不作为的强制措施。海事强制令的性质也是保全，是通过对当事人行为的强制，达到保全海事请求的目的，因此，理论上也称为行为保全。海事强制令制度的创立，将保全的对象从当事人的财产扩大到当事人的行为，弥补了民事诉讼法的缺陷，完善了我国的保全制度。

有学者对此问题已经进行了探讨，并提出了立法建议。江伟、孙邦清在他们主持起草的《〈中华人民共和国民事诉讼法〉修改建议稿初稿》的第八章临时救济中，分别设财产保全和行为保全各一节，也就是说，在他们看来财产保全的用语过于偏颇，难以对有些民事权益予以保障，而这些民事权益又确实需要法律给予救济，因此，保全应当包括财产保全和行为保全，这样的保全才是完整的，笔者对此是赞同的。行为保全是指对于非财产权的请求，因债务人的行为或者其他原因，可能使判决不能执行或者难以执行的，债权人可以向法院申请制止某种行为的保全。行为保全的对象是人，或者说是人的行为。在实施行为保全时不能像财产保全那样采取查封、扣押、冻结等措施，法院可以根据情形采取选任管理人、禁止为一定行为或者责令为一定行为等方法。如果立法规定有行为保全，那么，离婚案件中对未成年子女的探视权就能解决，人民法院可依申请人的申请，强令抚养未成年子女的一方作出某种行为以保障探视权的实现。

综上所诉，对建筑物财产保全情形的研究折射出财产保全的复杂性，也显现出法律对财产保全适用范围规定的不完备。扩大财产保全的范围，规定行为保全的内容，使保全成为包括财产保全和行为保全的完整制度，是现实的需要，也是立法应解决的问题。

参考文献资料

［1］《法学方法与现代民法》黄茂荣中国政法大学出版社出版

［2］《诉讼法理论与实践》1996年卷中国政法大学出版社出版

［3］《海事诉讼法对民诉法的发展》金正佳翁子明《人民法院报》2001年02月07日

［4］《错误申请财产保全致人损害的处理》（江西省高级人民法院研究室《审判业务》），

［5］《财产保全之管辖制度的缺陷与完善》（刘学在《中南民族院报［人文社会科学版］》，第21卷第5期，2001年9月。）

《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）：第一编 总则 第七章 期间、送达 第二节　送达 第九十四条　代为转交的机关、单位收到诉讼文书后，必须立即交受送达人签收，以在送达回证上的签收日期，为送达日期。