物业服务涉及到的是整个小区的业主,因此,物业公司聘用和撤换都应该实在全体业主的意见一致的情况下做出。这时候业主大会就显得尤为重要了。如果您的小区没有业主大会及业主委员会,那么就应该按照以下的步骤,逐步赶走不作为物业公司。
一、筹建业主大会选举业主委员会
1.发起筹备:需要征集5%(人数和专有面积均须超过)以上的业主签名,支持成立业主大会,选举业主委员会。
2.向所在街道办事处申请予以协助:根据《民法典》和《宁波市物业管理办法》,街道办事处有责任提供筹备协助。
3.组建业主大会筹备组:需要4-10名业主代表和一位开发商代表。根据现在的行政文件,筹备组长由办事处指定。
这里需要特别注意:第一,业主代表至少应有8名以上,才能保证不被分化瓦解;第二,筹备组长应要求由公益律师担任,居委会工作人员和其他小区业委会主任等均无力承担相应责任。
4.筹备工作:包括起草《管理规约》和《业主大会议事规则》,征集业主委员会候选人,准备业主大会会议方案等。
这里需要注意的是:第一,政府指导意见和指导文件,均不具备强制力;第二,《规约》和《规则》要尽可能保证将来能顺利开展工作,政府的示范文本不可照搬;第三,此阶段应尽可能扩大宣传面,让业主们都了解到进展情况;第四,要习惯于把开会过程录像,每次筹备会议都要有签到和决议签字,和政府工作人员意见往来,关键问题都要有书面文件备存,要求对方签字盖章。第五,每一个筹备步骤都要让筹备组长签字,签字文件至少2份以上,其中一份要保存在最为可信的业主代表手里。
5.组织投票:此阶段应尽可能多地收集表决票,至少在65%以上,才能确保筹备成功。
6.公示及备案:按照现在的行政规范,只要文件齐全,当时即可完成备案。
二、由业主委员会提出解除现有物业公司业主大会通过
如果业主需要更换物业公司,应召开业主大会,由业主集体商定或书面表决来决定。解聘或选聘物业公司需经二分之一以上业主同意。
三、选聘新的物业公司解决业主问题
在召开解聘原有物业公司后,由业主委员会与业主大会新选聘物业公司签订物业服务合同。
通过以上三步就将原有不作为的物业公司换掉了。业主在平时正货重要了解自己的权利和义务,在和物业公司协调管理时做到有理有据。面对不作为的物业公司也应该勇敢捍卫自己的权利。
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