(一)搬迁准备阶段
(1)因工厂的客户得知该企业搬迁的消息,从而对其交货能力缺乏信心,因此定单会逐步减少转移;
(2)搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模,丧失了发展的赢利机会;
(3)由于工厂将要搬迁,对原材料的定货将逐步减少,这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;
(4)由于工厂将要搬迁,企业管理层必然为此投入精力,因此影响了工厂搬迁前的生产管理;
(5
)工厂新址建设的一系列费用,包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段,企业所受到的影响和损失是从零开始,并曲线上升。
(二)搬迁阶段
在搬迁阶段,工厂完全停工停产。业务收入为零,但,企业的另一些开支仍需要支付,包括:
(1)生产经营中仍需要支付的费用:
A、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;
B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;
C、管理费用;
D、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。
(2)财务费用:
因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段,搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升,可能达到峰值。
(三)搬迁后生产恢复阶段
在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序
逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平,或因工厂新址各种条件的改善,而超过了过去。在这个阶段,企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的,直至零。
一、企业拆迁补偿包括哪些?
1、拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
2、停产停业损失,以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;
3、拆迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
4、基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。
二、企业拆迁还是腾退
对于房屋所有者来说:拆迁过程中房屋所有权人要从原来的房屋中腾退出来,腾退作为拆迁的必然结果。
对于土地使用者来说:在既无合法征地手续,又不是拆除违法建筑的情况下,集体土地上搞腾退就是村委会或乡、镇政府联合开发商想要使用某块集体土地而实施的行为即腾退。
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