当一栋房屋，在结构上可分为由多个所有人独立使用的专用部分和多数所有人共同使用的共同部分时，每一专用部分所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共同部分的共有权相结合，便是房屋区分所有权。

房屋区分所有权是现代社会经济发展的产物。随着社会经济的进步，城市化的发展，使得城市人口急剧增长，城市土地日见珍贵，促使了土地利用的立体化，房屋建筑被迫向多层化发展。然而，一栋高层建筑房屋为一人所有的情况极为罕见，更多的情况是一栋楼房有许多不同的所有者，对楼房拥有各自独立的所有权。这便是房屋区分所有权产生的原因。

房屋区分所有权作为一种独立的房屋所有权形式，具有不同于其他房屋所有权形式的特点：

1、房屋区分所有权的标的物是可区分为多个独立使用部分的房屋。被区分出的各独立部分必须有独立的使用价值，不能区分出多个独立使用价值的部分的房屋，不能成为房屋区分所有权的客体。对房屋的区分方法有三种：第一，纵割的区分，如三木扇两间的房屋，两个所有人一人享有一间的所有权。第二，横割的区分，即多层房屋，每一层为不同的所有人分别所有。第三，纵横交错的区分，即多木扇多层，不仅各层的所有人不同，每一层也有不同的所有人。

2、房屋区分所有权是专有权和共有权的结合。房屋区分所有权的标的包括专有部分和共有部分。专有部分是指专为所有人所有，具有独立的构造和使用价值的空间和空间内的设施;共有部分是指为各个专有部分的所有人利用其专有部分所必需，不能进行分割的共同设施，如楼梯。房屋区分所有权是所有权人对专有部分的专有权和对共有部分的共有权的结合。离开了对专有部分的专有权，对共有部分的共有权就会变得没有意义;反之，离开了对共有部分的共有权，专有权便无法行使。由此，也产生了对房屋区分所有权转让的限制：转让专有部分的所有权，其效力自然及于共有部分，对共有部分的共有权不得单独转让。

3、房屋区分所有权的行使受到较多的限制。一栋房屋是一个整体，各个所有权人在行使所有权时必然相互限制。房屋区分所有权人对其专有部分所有权的行使不得妨害他人的权利的行使，而对共有部分所有权的行使，则有更严格的限制，如不能要求分割共有部分，不能单独转让共有部分。

4、房屋区分所有权是不同于房屋共有的一种房屋所有权形式。房屋共有，虽然从共有人内部关系上看，各个共有人是按份享有权利或平等享有权利，但从共有所有权的效力来看，却是及于共有房屋的全部。而房屋区分所有权却分为专有权和共有权两个部分，专有权是明显地不同于共有的，因为它不能及于其他所有人专有的部分;共有权也与共有有区别：共有权不能被分割，也不能单独转让。另外，共有关系中，部分共有人转让其共有部分时，其他共有人有优先购买权，而房屋区分所有梳人之间则不存在此种权利义务关系。当然，房屋共有与房屋区分所有也并非没有联系，当共有房屋进行实物分割时，便形成房屋的区分所有。