二手房定价因素

在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素。

1房屋因素

旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。

房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。

2环境因素

环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。

3心理因素

如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。

二手房测算价格

二手房，以同地区商品房价格为基准：

1房屋因素

(1)折旧：年折旧-2%

(2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%

(3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%

(4)朝向：无朝南外门窗-5%

2环境因素

(1)无物业管理-5%

(2)非独立封闭小区-5%

(3)有省、市重点小学区+15%

3心理因素

我们举一个实例来验证一下。

房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。

土地级别：二级地区。

房屋结构：混合一等

套型：“三小”套型-10%

建筑年代：1988年，折旧期12年-(12×2%)=-24%

楼层：共七层，此房位于二楼-3%

朝向：南北

物业管理：非小区、无物业管理-10%

学区：重点中小学+15%

心理因素：-8%

当地商品房价格为：4500元/平方米

4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。