昨日,广州市拟出租储备用地分年收地租让企业自建公租房消息传出后,备受关注。有专家和业界人士提出不少担忧,包括企业要算账如何才能收回成本、地价分年付是否会水涨船高、房屋建出来后租不出去怎么办等。

那么,这个设想最终会否变成空中楼阁呢?广州市国土房管局有关人士透露,肯定有企业感兴趣才会提出这样的想法。目前有意向租地建房的主要是中小房企和本身不是房地产行业的企业。

疑问1

可供出租土地在何处?

解答:市中心+外围区域多处布点

昨日,广州市鼓励单位自建公租房优惠措施出台后,备受关注。据了解,广州市鼓励社会力量尤其是高校、高新技术企业和产业园区等建设公共租赁住房。如果企业单位自己没有地,可以通过租政府储备地30年的方式,取得土地。地租按年进行收取,有利于解决建设启动资金问题。

不少市民都关心,这些可供出租的储备用地在什么地方?而业界人士同样关心地块位置。业界人士表示,租金标准将是企业租地自建的重要考量因素,而租金多少与地块的位置紧密相关。如果地块在珠江新城肯定不愁租,可以较快收回成本;但如果地块在城乡结合部,那么靠租金回收成本将成很大的问题。

广州市国土房管局有关人士透露,目前还没有针对年租制建公租房具体储备地块,等方案讨论敲定后,就会开始着手储备地块供年租制自建公租房。他认为,地块区域选择范围可以是很大的,可以是住宅用地,也可以是三旧改造地块;可以是在老城区,也可以是在外围区域。各个区域都会有人需要公租房,今后不会将自建公租房全都集中在某个地段,而是采取小规模方式,但多处布点。

疑问2

是否会有单位来租地?

解答:已有部分企业提出兴趣意向

广州大学房地产研究所所长陈琳表示,采取土地年租制鼓励单位自建公租房,在北京已经有过尝试。这主要是考虑企业一次性付地价压力比较大,这个模式可以进行探索。但这个模式要每年交钱去租地,必须是有资金没土地、而且有较多职工住房问题要解决的企业才有可能感兴趣,不然估计不会有太大的积极性。

对于企业单位而言,每年交地价,是否还不如考虑将钱直接变成货币补贴给自己的员工,让他们到市场上去租房。企业会算一笔账的。至于政府重点鼓励的高校等行业,陈琳认为,高校如果自己有地,会有动力去自建公租房;但如果自己没地要去租,估计不会这么样去操作。

不过,广州市国土房管局有关人士透露,肯定有企业感兴趣,政府才会提出土地年租制鼓励单位自建公租房。此前,已有一些单位表示有意向要租地。这批单位,主要是中小型房企和本身不是房地产行业的企业。他们考虑到一次性交齐所有土地出让金,压力比较大,可能对租金要求也会比较高。现在分摊了可以很大降低成本,租金压力也不会那么大。

疑问3

租金会否水涨船高?

解答:或对年租采用动态调整机制

陈琳指出,土地年租制有个问题,就是明确是将现在的地价平摊到每个年份,还是会随着城市地价上升水涨船高,这将是企业很关注的问题,对未来交的地价无法进行预计。

广州市国土房管局有关人士表示,在土地年租制上,广州可能采用动态调整机制,比如每年看承租者是符合经适房条件以内的内夹心层,还是刚刚出来工作的小白领等外夹心层,根据其比较对地租进行调整。此外,可能是每年交一次地租,也可能是3年交一次地租。一切问题,现在都仍在探讨中。

疑问4

30年太短难收回成本?

解答:租约期满后如需要可以续期

有熟悉单位自建房的业界人士提出,按照规定,土地年租制自建公租房,租地年限是30年。一般房屋10多年后就会出现各种毛病,需要再次投入资金进行维修,但是二次投入没多久,土地租用期又到了,这将成为投资单位顾虑的问题。目前单位利用自有用地建公租房,因为是住宅用地性质,有70年的年限。那么就可以在比较长的后期将前期投入回收,并且进行盈利。

广州市国土房管局有关人士称,如果30年满了以后,仍需要公租房可以进行延期。目前提出30年租期,主要是缩减启动成本。虽然大致多少启动资金就可以自建公租房,目前还没有做具体的核算,要看地块的规模等进行制定。但是这样操作的启动成本可以降低很多,原本70年的商品住宅用地年限缩减到30年,总价就减少了30%~40%,然后还按年进行分摊,成本进一步缩减。

疑问5

租地自建房产权属谁?

解答:属于自建单位但要整体确权

陈琳提出,在土地年租制自建公租房模式,公租房产权是属于谁的?广州市政协委员、新城市地产董事长曹志伟也表示,在这种模式下,启动资金确实可以大幅降低,企业只需先交1/30的地价,那么是否能拿到土地使用权属证,这涉及到企业是否能以此项目去融资的问题?房屋的产权又是属于谁?这一系列问题都将随之而来。

广州市国土房管局有关人士表示,年租制自建公租房,公租房部分产权属于自建单位。但只能进行整体确权,如果公租房部分要进行整体转让,必须经过政府部门审批。

疑问6

建配套商业能否出租?

解答:产权经营权归投资人所有

有业界人士提出,土地年租制自建公租房,配套商业部分如何处理?是否能通过出租商业部分弥补整个投资的收益?据了解,目前广州保障房小区实行收支两条线,也就是说,有支出需要报财政部门进行审批,但商业部分的租金要先交回财政部门。

据透露,商业等经营性用房,目前还没有明确产权到底是属于谁。对于学校等公益性的配套,政府部门可能会以回购的方式,作为产权人。不过,在鼓励政策中有说明,在项目建设方面,明确保障性住房项目应当规划配建微利型、福利型商业配套(如平价超市等)、家庭综合服务中心等配套商业服务设施,统一管理经营,以实现资金平衡,经营性配套设施按照谁投资,谁所有的原则,产权、经营权归投资人所有。