近年来，市法院受理了多起涉及农村私房买卖的合同纠纷。由于现行相关法律法规不够明确，对合同效力的理解存在分歧。在一定程度上，不同的法院、不同的商事法院、不同的法院都存在这样的案件，法官与法官之间没有统一的标准。为研究统一执法标准，2004年12月，中国人民法院第一人民法院中华人民共和国人民法院人民法院人民法院人民法院起诉买受人确认合同无效并收回房屋；从双方当事人及诉因的角度，出卖人起诉买受人确认合同无效并收回房屋；从买卖双方的身份，出卖人是农村村民，买受人主要是城镇居民或其他村民，也卖给同一村民；从交易时间来看，多发生在起诉前两年多，有的甚至超过10年；从合同履行情况看，多数按合同约定履行合同义务，出卖人交付房屋，买受人入住并支付房款，但多数未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼原因来看，大多是由于土地升值、征地、房屋拆迁等因素，且房屋的现值或拆迁补偿价远远高于原房价，出卖人受利益驱使而被起诉；从标的物现状看，部分房屋进行了装修、改建、改建等增建。2、在农村私人房屋买卖纠纷合同效力的认定上，多数与会者认为农村私人房屋买卖合同应当无效。主要原因如下：首先，住房交易必须涉及宅基地交易，这是我国法律法规所禁止的。根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。2009年，国务院办公厅颁布了《关于加强土地出让管理禁止炒作土地的通知》，规定：“农民的房屋不得出售给城镇居民，城镇居民不得占用农民集体土地建房，有关部门应当予以纠正对违法建设、购买的房屋，不核发土地使用证、房产证，“国家土地管理局[1990]97号《关于其他形式违法转让土地具体应用请示的批复》也明确规定，属于“违法转让土地”的违法行为之一“以其他形式”为原住宅基地使用人未经合法批准，通过他人投资改建房屋，为投资者使用，并从中获利或取得房屋产权。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系有关，不允许转让。目前，在农村私房交易中，购房者名义上买房，实际上买地。在房地一体化模式下，他同时处分房屋和宅基地，损害了集体经济组织的权益，法律法规明令禁止。三是目前农村房屋交易中无法办理产权证变更登记，因此虽然交易完成，但买受人无法获得业主的保护。很多情况下，出卖人处于相对弱势的地位，其要求返还私房更关系到其生存权益。与会者还认为，此类合同的有效性应以无效原则为基础，但有效性除外。买卖双方为同一集体经济组织成员，并已办理宅基地审批手续的，合同视为有效。3、与会代表一致认为，处理此类案件应遵循以下原则：一是尊重历史，关心现实。农村私人住房交易是在城乡人口流动日益加剧、打破居住区界限、城乡一体化的背景下产生的。有关部门监管不力，农村集体经济组织相对松懈，是造成这种局面的制度原因。土地市场价格的持续上涨、房屋拆迁补偿金等利益问题是此类案件发生的直接原因。在审理此类案件时，要实事求是地看待上述背景，考虑到城乡界限尚未完全打破，农村集体经济组织仍有一定封闭性，农村土地属于集体所有，法律和政策对集体土地流转的制约是现实。同时，要认清此类案件的复杂性，妥善解决相关利益冲突和问题。二是注重判决的法律效果和社会效果。判决应当以“有利于妥善解决现有纠纷，有利于规范当事人的交易行为”为指导，发挥制约农民谨慎处分自己房屋的积极作用。