一、购买商品房存在的风险有哪些
(一)宣传虚假广告风险
在房地产市场中,多数房地产开发企业会采取期房的形式来运作,以售“楼花”的方式进行销售,以此获得项目开发的建设资金,减少自己的资金压力。由于这种形式的特殊性,存在很多不确定性,购房者多依据房地产开发企业的广告宣传来决定是否购买其商品房,因此,对于一个房地产开发企业来说,广告宣传设计如何,将直接影响着期房的销售情况,至关重要。如今在商品房买卖中大肆虚假宣传的现象也十分常见。
(二)签订商品房认购书的风险
开发商往往会组织进行预订、认购等方式,收取购房者一部分定金,与购房者签订认购协议,在协议中约定一些基本内容,比如房屋的面积、位置、户型等,在取得了预售许可证后,再通过协商订立正式的商品房买卖合同,将认购书中的主要内容固定在商品房买卖合同中。当然取得预售许可证后也可以签署认购书,即俗称的“大定”。
认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时(没有取得预售许可证)而订立的。在签订认购书后,交易双方只能依据诚实信用原则,在签订商品房买卖合同的条件成就后,要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。实践中,并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果认购书实际上被依法认定为买卖合同,那么在未取得预售手续时就是无效的。
(三)商品房买卖合同违约风险
对于房地产开发企业来说,房屋建设过程中会有很多不确定性,延期交房或者延期办理房屋产权证是常有的事情,如何有效的在房屋买卖合同对此违约责任的作出约定,是十分重要的。当延期交房或者延期办理房屋产权证的情况发生时,合同并不必然导致解除。根据《民法典》的规定,此时,买受人是撤销权人。是否选择解除合同,权利在于买受人。商品房买卖合同中也明确约定,买受人有权要求解除合同,并应以书面形式将解除合同的要求通知出卖人,书面通知在送达出卖人时,合同才解除。也就是说,在出现逾期交房或者逾期办理产权证书时,合同处于一个不确定的状态,是否解除或者继续履行,关键在于购房者的选择。
二、购买商品房的时候是否要看对方的证件
购买商品房的时候需要看对方是否具有法定证件,该证件主要包括以下几种:
(一)《国有土地使用证》;
(二)《建设用地规划许可证》;
(三)《建设工程规划许可证》;
(四)《建设工程施工许可证》;
(五)《商品房销售(预售)许可证》。
三、买房前需要做好哪些准备
买房贷款要以下材料:申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。购房协议书正本。房价20%或以上首付款收据原件及复印件各1份。申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等,包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
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