签房屋买卖合同注意事项有：

1、签订合同的行为人应当具有相应的民事行为能力;

2、合同内容是双方真实意思表示;

3、不要违反法律和公共利益。

因此只要三方私下签订的房屋买卖合同不符合条件，任何一方都不得退房。如不履行，将产生法律后果或按违约金处罚或继续履行。

一、虚假合同是无效还是不成立

虚假合同是无效的。在我国的民事主体之间签订合同的时候，签订合同的过程中，必须是双方当事人真实意思的表达，虚假意思表现的合同是无效的，不受法律保护。要想要民事法律行为有效，行为人必须具备相应的民事能力，不违反法律规定，能够表达真实意思。

签订合同是当事人真实意思表示才有效，所以虚假意思表示的合同无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力；

(二)意思表示真实；

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

伪造签名法院判决合同无效，因为实际上如果是伪造签名的合同是属于无效的，所以根本就不成立，同时需要提醒注意的就是，如果当事人是以违法占有为目的诈骗他人的钱财，数额达到较大的程度，将会按照我国的合同诈骗罪处罚。

伪造签名的合同是无效的，如果带有非法占有目的的，金额较大的，会涉嫌合同诈骗罪。根据合同成立的禁止性规定和必须满足的条件，那么因为伪造签名确立的买卖合同，首先不符合成立的法定条件，所以也不会发生法律效力。

如果受害的一方被要求履行合同，可以积极主张签名的违规。不过，如果想认这笔买卖的，那么也可以去追认，并且不同于限制民事行为能力人的追认时效，这里受害方可以随时追认合同。

二、签订合同要件包括哪些签订合同需要满足哪些要求

订立合同的有效条件是:1、合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力。所谓缔约行为能力，是指民事主体据以独立订立合同，以自己的行为取得民事权利或承担民事义务的法律资格。2、合同当事人意思表示真实。意思表示真实是构成有效合同的先决条件之一，一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的合同往往非其真实意思表示，届于无效或可撤销的合同。3、合同不违反法律或社会公共利益。所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益，易言之，符合公序良俗的要求。4、合同的内容必须确定或可能。合同内容确定，是指合同内容在合同成立时必须确定，或者必须处于在将来履行时可以确定的状态。