一、中介怎样评估二手房总价格

首先，我们需要讨论的是房屋因素，包括以下几点：

（1）房屋在竣工后立即进入了折旧期，以混合一级结构房屋为例，其折旧年限为50年，且每年的折旧率高达2％。因此，在您决定购买某处房产之前，务必了解该房屋的剩余使用寿命；

（2）楼层高度将会直接影响到房屋的售价。通常情况下，将1层和5层设定为基准价，然后按照以下规则调整各层价格：2层和6层各减少3％，7层则降低5％；对于住在房屋高层的住户而言，若是没有向南的窗户，那么该房价会再额外下降5％。由此可见，相较之下，3层和4层这两个楼层在房屋楼层方面具有一定的优势。

其次，环境因素同样不可忽视。例如，在相同地理位置的社区中，老旧的住宅区域往往难以与新建住宅区媲美。无论是小区的平面布局、设施配置、绿化覆盖率还是房体外观设计，老房子总是难免受损。因此，您在预约参观房屋的路途中应当重点关注该小区的整体环境状况，并同时留意各楼层间的差异情况；

此外，小区所处位置的民居构成、文化氛围以及周边配套建设均会对房屋售价产生重大影响。例如，未实行物业管理的小区或非封闭式小区的房价在此基础上均需扣减5％。尤其值得一提的是，如果小区周围设有学校，或者小区内部设有专供老年人和儿童娱乐的场地，那么这样的房屋势必会获得更高的市场评级。

在全面理解了上述影响房价的各种因素之后，接下来让我们探讨一些常用的衡量房价的方法。

《民法典》第九百四十四条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

二、中介怎么房产算费

按照规定，房产交易额在十万元（包含十万元）以内的，收取手续费为百分之二；如交易金额超出此范围，但未达到一百万元（同样包含一百万元），则收取手续费为百分之一；而当交易金额超出一百万元时，收取的手续费将降至百分之零点五。

《民法典》第九百六十三条

中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。