房屋系不动产，价值一般较高，对不具备完全民事行为能力的未成年热来讲，房屋的买卖显然与其年龄和智力不相适应，因此，如果未成年人购房，需要经过法定代理人同意，或者由法定代理人代理购买。

需要注意的是，并非所有未成年人都不能单独进行房屋买卖，我国法律讲16至18周岁的以自己的劳动收入为主要生活来源的视为完全民事行为能力人，这样的未成年人的购房行为是有效的，可以单独同其他未成年人进行房屋交易。

因此，未成年人合法进行房屋买卖的情况有以下三种：

(一)16至18周岁的未成年人，依靠自己的收入为主要生活来源的，可以单独进行购房活动，与他人签订并履行房地产买卖合同。

(二)未成年人经过其法定代理人同意，可以与他人签订房地产买卖合同。

(三)完全由监护人代理未成年人进行房屋交易活动。

在现实交易中，第一、二中情况比较少见。对以一种情况，卖家很难判断购房的未成年人是否以自己的收入为主要生活来源，因此为了交易安全，律师不建议卖家将房屋出售给16至18周岁的未成年人。对于第二种情况，也好似由于交易的法律效力存在不确定性，为了规避风险，交易极少发生。因此，未成年人购房最常见的形式就是由法定代理人代理的房屋买卖行为。

一、未成年人购房的程序

未成年人的监护人代理未成年人购房，一般不需要未成年人亲自参加，购房过程可以由监护人全程代理完成购房全过程。但购房的付款方式不同，对购房的手续和程序有较大影响。

(一)若选择一次性付款，监护人仅为代理人。

监护人代理未成年人通过一次性付款购买二手房的程序与普通的购房程序基本没有区别，不同之处在于：

1、在签订《房地产买卖合同》时，应将购房人名称填写为未成年人的姓名，并写明法定代理人，即监护人的姓名(一般为父母，除父母一方去世或无监护能力外，父母均需签名)。

2、在办理交易过户时，需要提交监护关系证明，一般是未成年人的出生证或独生子女证，监护人的身份证，如监护人为一人的，还需提交经过公证的监护人证明书，证明去唯一的监护人资格。

3、一般在购房合同及房地产权证书上，不仅记载房屋所有权人即未成年人的名字，也记载这未成年人监护人的名字，但监护人并不因此享有房屋所有权。

(二)若选择抵押贷款，监护人须为共同购房人。

由于抵押贷款的借款人需要定期向银行还款，而未成年人没有固定收入，银行认为其不具备办理抵押贷款的资格和能力，不会同意未成年人的抵押贷款申请，而要求监护人承担还款的责任，监护人一般也会同意，但问题是用于抵押的并不是监护人的财产，而是未成年人的房产，对银行来讲也会增加风险。实践中，银行要求监护人和未成年人共同作为购房人，才能办理未成年人购房的抵押贷款。