提要:楼市调控致使二手房市场陷入深度低迷态势,持续的“零成交”对房产中介行业是个沉重的打击,有业内人士断言将会出现新一轮“关门潮”。法律专家表示,中介“关门潮”有可能误伤无辜的买、卖方,因此不可大意。
房产中介关门歇业,从表面上看似乎与买方、卖家没有多大关系,其实不然,被误伤的可能性很大。目前楼市宏观调控力度尚无减弱迹象,由此看来,已经经历了近3个月的低迷状况将持续下去。这对房产中介来说,将会形成致命打击,可以预见,有不少公司只能选择关门。房产中介关门有可能会误伤到买、卖方,因此有法律专家提醒,需谨慎提防。
中介歇业添烦恼
刚刚大学毕业的小黎在租房过程中就因为中介关门而碰到了麻烦。小黎大学毕业之后来上海发展,进入一家通讯公司。7月初,他通过一家小中介公司在浦东三林找到一套小房,租金为1800元。在中介公司的要求下,虽然尚未与房东签订租赁合同,小黎还是支付了佣金。谁知当他准备跟房东签租赁合同时,这家中介公司居然连续几天大门紧闭,而那套房子也已通过别的中介租给了另外一个人。小黎只好讨要佣金,对方虽然嘴上答应尽快退还,可小黎就是找不到人。
其实,小黎的遭遇是因为房产中介倒闭而被“误伤”。专家预测,随着调控的深入,未来房产中介或出现“关门潮”。记者通过实地采访了解到,目前已能看到房产中介关门的现象。在闵行古美社区内的平阳三村附近,一家在今年年初才开出来的中介门店,近期便贴出商铺转租的告示。在虹莘路上,另有一家中介门店已是大门紧闭,附近的商户表示已将近半个月的时间未见其开门。
另据了解,在上海,已有部分中介公司开始通过调整经营规模、裁员等方式,来应对当前困境。一家全国连锁房产中介上海市场部负责人坦言,早在6月中旬,公司就已经将莘庄、梅陇、七宝等地的门店数量通过合并的方式进行缩减,以降低运行费用;而另外一家中介公司则通过末尾淘汰的方式,变相裁员2成。
这种现象在全国其他城市也能见到。据了解,北京、天津、深圳、杭州等城市,都已出现房产中介关门现象。在北京,二手房市场连续两个多月时间低迷状态,已有少数中介门店关张。“房产中介行业现在所面临的状况的确可用‘艰难度日’来形容。”上海本土一家房产中介的老总说。
四招避免被误伤
防人之心不可无。房产中介公司关店会带来很多后遗症,稍不注意,有可能给自己带来诸多不便。
上海联业律师事务所马永健律师表示,房产中介倒闭之后,给买卖双方带来的影响主要集中在资金安全以及服务方面,如发生在2007年底的深圳“中天事件”,就使得众多购房者血本无归。
而目前的现实状况是,低迷的市场令小型中介公司入不敷出,很多公司面临关店的窘境。有业内人士更是做出预测,如果此轮调控持续时间再长一些,上海中介或将消失50%。由此看来,买卖双方有必要做好准备,化解“关门潮”带来的风险。
那么,应该在哪些方面重点注意呢?又有哪些招术可用?下面我们就容易出现问题的地方来具体分析梳理。
风险一:意向金直接交给卖家
一般情况下,购房意向金均交给中介公司,由其代为转交给卖家。这种方式的好处是能够及时将意向金转为定金,防止生变。但如果中介公司倒闭,而意向金并未转为定金交付给卖家,要讨回这笔资金则要耗费不少精力,甚至还有可能无法追回。
化解招术:意向金直接交给卖家。马永健表示,要防止意向金无法追回的风险,最好的办法是当面将意向金交给卖家。在房价上涨阶段,意向金由房产中介代为转交,主要是为了尽快“锁定”目标。但当市场处于调整阶段,根本无需如此操作,尽可在双方价格达成一致之后将定金直接交给对方,而不用房产中介代劳。
风险二:购房款资金交由第三方监管
中介倒闭之后卷款潜逃,卖家无法要回首付款而蒙受巨大损失,这种数度上演过的悲剧,还有可能会再次上演。记者了解到,虽然各地均实行了购房资金监管制度,但在具体操作过程中,还是存在中介公司代收房款的行为。因此一旦中介公司倒闭,钱款很有可能难以及时要回。
化解招术:大笔购房资金交由第三方监管。马永健表示,如何保证资金安全一直是让买卖双方头疼的问题。现在有不少地方采用资金监管方式,这种办法很好地解决了资金安全问题。而对于尚未采用资金监管制度的地方来说,马永健建议将资金改为具有公信力的第三方来保管,如律师事务所或者公证机关等。另外,购房尾款也尽量做到不要中介代收,而在交出房门钥匙当天当面收取。
风险三:中介收了佣金不办事
按照上海的佣金收取方式来看,在上、下家签订买卖合同之后,中介一般会要求双方支付佣金。虽然此时已经完成了房产交易过程的重要环节——签约,但不可否认的是,随后还有交易过户、协同水电煤有线电视过户等手续,以及敦促卖家户口迁出、交钥匙等。
化解招术:佣金分批支付。上海君悦律师事务所许海波律师表示,购房者可将佣金分为两次支付给中介,以防止其倒闭之后收了佣金“撂挑子”。许海波建议,在签订买卖合同之后,可先支付一半佣金,而在办理完过户手续之后,再支付另一半佣金。这样,在没有收到佣金的情况下,中介即使关门歇业,也会竭尽全力善后。
风险四:权证资料安全难保障
房产证原件、身份证复印件甚至原件,很有可能会全部交给房产中介,由他们来办理有关卖房手续。当然,一般情况下,对于诚实守法的中介来说,大家彼此互相信任,这样做无可厚非,但万一有人起了歹心,则又是另外一码事了。
化解招术:许海波建议,不要轻易将原件交给他人。许海波建议,卖方不要轻易将原件存放在刚刚认识不久的房产中介处,而改为存放复印件,同时注明复印件的用途。这样,即使是中介因为经营不善而倒闭,也不用担心对方利用这些资料,让自己遭受损失。
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