博友及网友问询,目前调控并没有因为经济原因而出现松动迹象,相反,近期国土部、财政部、银监会、发改委等权力部门居然不约而同地宣称,以前人们以为会松动的部分再次从紧。
接下来的两个问题是:
1、调控是否就此尘埃落定?
2、调控向左向右的可能方向,天平会倾向哪一边?
言下之意,是否在房价松动下买房,后市房价是否会如期出现下降。
本人观点是:越是不断重申同一事物的不同方面,不断重申以前已经出现过,已经颁布过的调控手段,越是证明松动的客观存在,越是证明房价并没有出现实质性下降,因为只有房价没有实质性被遏制,舆论不断高喊调控会松动的条件下,从政治角度、民生及舆情角度、和谐稳定大局角度,重申的警示意义、震慑作用更显著。
我们可以将政策思路拟订为:
不断重申,对开发商予以整体警示;对死扛不降的开发商给予提示;对敏感而产品先进的品牌开发商给予暗示(示意其引导性降价);对舆论进行整体上的拨乱反正;对投资投机性资金进行震慑;对所有利益参与方给予敦促;在此大前提大环境下促进市场形成面向普通市场的供应提速。
不断清理,实际上清理土地与清理土地增值税一样时断时续,有关房产税的讨论亦步亦趋,差别信贷只是专家性总结,在决策层眼中并没有差别说法,因此一旦出现类似举措,就被认为是从紧。
不断澄清,本轮调控后对手段作用程度一直是焦点问题,到底调控有效无效,后势后市如何,其实谁也没有准确结论,这个时候最好的做派就是不断澄清,如前段时间有关差别信贷的执行,明紧暗松,这个时候银监会及央行就不断开始澄清,澄清的过程实际就是调控不断前进的舆论基础。
从调控政策将在不断重申、不断清理、不断澄清的思路与表现出来的特点,我们很容易得出结论:
调控有关的政策性内容与政策性手段确实已经尘埃落定。未来有关调控,在手段上不会有进步,但也不存在房地产绑架国家经济一说,即不可能出现说词上的松动。
由此可以判断,下半年的整体基调将是各方主体对政策、对市场、对消费进行不断试探,既不会出现一边倒的降价,也不会出现一边倒的从紧调控政策,更不会出现剧烈波动。
在政策范围、政策手段、政策基调基本处于总体确定,而执行处于松紧波动的宏观环境态势下,成交量已经失去其过去的直接左右政策走向作用,单纯价格数据也失去了其促进或延缓政策从紧的张力,这个时候,对房价起关键作用的是消费。
也就是说,开发商依然会选择谨慎降价加整体观望,地方政府亦会紧跟大政策,从细节上不断调整本地地源及房源,搞均衡,银行也将看上级行的脸色行事,消费中的投资投机、改善性消费、异地投资都将处于观望盘整周期。宏观上的观望气氛、政策损害的一部分刚需,会导致市场出现持续的下行预期。
这个周期只有大型的政治事件才能予以缓解,因此明年两会前,市场一直会处于房价胶着、成交缓慢下滑的状态。
同时,市场中的原有投资投机性消费,主要是大部分炒房,或者一些民间资本持有的存量房源,可能会率行出现价格松动,并将其影响传导到新房市场,这个周期将持续整个下半年。
所以,建议最好不买房,如果买,二手比新房更强一些。
显然,没有一波明显的降价,政策不会住手,决策层也无法合理交待,消费观望也不会就此罢手。
另外,促进市场盘整,价格不会明显下降,统计数字适当有利于反映政策作用的一个不可忽视的因素,就是民间资本进入房地产领域,并且由一线城市向二三线城市迅速转移,这将间接支持政策既不左也不右,市场亦不会短期内出现剧烈波动,从而维持各方的观望均衡。
这样共同作用的结果就是实质降价那一波段只能在来年上半年显现。
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