【要点提示】土地使用权是否可以转让，需要确定土地性质，农村经营承包地土地使用权归集体所有，不得转让。

【案例索引】

一审：延安市黄龙县人民法院（2008）黄民初字第51号（2008年10月10日）

二审：延安市中级人民法院（2009）延中民终字第190号（2009年5月19日）

【案情】

上诉人（原审被起诉人）X景光，男，1972年9月18日出生，汉族，志丹县纸坊乡纸坊行政村村民，住志丹县保安镇杨树巷。

被上诉人（原审起诉人）X有龙，男，1972年3月5日出生，汉族，住志丹县保安镇东武沟行政村东武沟村128号。

被上诉人X有龙称：2003年6月17日，因家庭住宿困难，经中间人介绍，将X景光家的一块地以55000元价格买下作为宅基地，该笔购地款为其以1分5厘利息贷得。2007年因政府规划扩建征用土地，每亩征用土地补偿87000元，其与X景光多次协商返还购地款，X景光推诿不还，故起诉要求人民法院确认原宅基地转让协议无效，由X景光返还收取的55000元购地款，并支付同期贷款利息。

一审法院经审查认为，X有龙与X景光签订的宅基地转让协议，因违反《中华人民共和国土地法》的有关规定，应认定为无效协议。据此判决双方签订的宅基地转让协议无效；X景光返还X有龙购地款55000元及利息7000元。

X景光不服一审判决，向二审人民法院提起上诉称：涉诉土地为其向第三人X志江购买的，如协议无效，不应由其返还X有龙购地款。

【审判】

二审法院认为，经审查，涉诉土地虽为房前屋后土地，一部分在宅基地范围内，一部分为耕地，依法均不得转让，双方均有村上划给居住的宅基地，故双方签订的宅基地转让协议无效，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，由X景光返还X有龙购地款50000元及利息7000元（本调解生效后7日内履行），再无其他争议。

【评析】

本案在延安市具有一定的代表性和典型性，即农村村民私下转让宅基地，当政府征用土地进行补偿时，便围绕土地补偿款等引发纠纷。

一、土地转让协议的主要内容及缺陷

因双方均系普通村民，故拟定的转让协议非常简单，主要内容有三条：

1、土地面积，

2、转让价款，

3、保证通行。

二、对转让协议效力的确定及处理意见

就本案而言，对于双方签订的协议，依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款＆＃129；，转让协议无效。因此一审、二审法院均认定协议无效。

三、概念界定及法理辨析

宅基地是指仅限农村本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋，而占有、利用本集体所有的土地。它包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。根据我国法律规定，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权，所以不得转让、出租或抵押。