一、招标投标的概念

房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引若干家符合投标资格的建筑安装企业（承包单位）来投标。这些建筑安装企业对工程进行标价计算，提出报价（标价）、工期以及保证质量的措施，由房地产开发企业从中择优选取。简言之，招标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则得用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务。因此，通过招标投标承包工程项目也是一种商业行为。根据协议，作为交易一方的建筑安装企业（承包人），负责为交易的另一方的外发公司（发包人）完成某一工程的全部或其中一部分施工任务，并按一定的价格取得相应的报酬。承发包双方之间存在着经济上的权利和义务关系，必须通过合同予以约定和明确。

房地产开发项目招标投标的原则是：招标投标双方应坚持自愿、公平、等价、有偿和守信，讲求职业道德的原则。招标投标作为一种制度，受国家法律的约束和保护。

二、招标投标的类型与内容

（一）全过程招标投标

全过程招标投标也称工程总承包招标投标，即从项目建议书开始，直到竣工交付使用，包括可行性研究设计任务、勘察设计、设备材料询价和采购、工程施工等，实行全部招标投标。这种招标投标要求承包单位或企业具有工程设计、设备采购、施工等总承包能力。这种方式一般在具备下面条件时才进行：

1.项目建议书、可行性研究报告、设计任务书已经审定；

2.建设资金已全部落实；

3.单位造价、总造价已经主管部门审孩；

4.工程建设的地址和地界已明确。

在获取总承包任务后，总承包单位或企业往往以分包的方式组织工程施工。

（二）材料、设备供成招标投标

材料、设备供应招标投标也称货物采购的招标投标。包括三种情况。

1.单纯货物采购。这种方式居多，供货内容明确，货物规格清楚，投标商都有较成熟的产品，比较容易接受。

2.工程项目货物的综合采购。除主体设备的规格和数量明确之外，组成工程项目的装置也由买方在招标文件中具体规划，同时要求卖方承担不同设备和装置间连接材料和联络设施的供给及设计，有时还要卖方做现场试验工作。

3.对工程项目供货并进行安装，这种方式较少见。

材料、设备供应招标投标在实际工作中以询价方式采购材料和通用设备，因此，对总承包单位而言，询价可在投标报价或中标之前进行。

（三）工程施工招标投标

其目的是在众多施工单位中择优选择，使建设项目做到质量优、工期短、造价合理。

（四）勘察设计招标投标

设计招标的评价标准和施工的标底不同，主要是评估设计方案的优劣、工艺技术水平和经济效益的好坏，设计进度快慢，以及社会资信的好坏。设计招标可以一次性总招标，也可以分单项、分专业招标，并且以设计任务书为依据。

三、招标投标的方式

目前房地产开发项目工程建设招投标的办式主要有三种。

（一）公开招投标

招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。公开招标固然体现全面、公开、平等的竞争原则，但是工作繁杂、开支费用大，应该视工作性质有选择地采用。

（二）邀请招投标

这是一种非公开方式的招标。是由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式。一般可选择3～10家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。

（三）协议招投标

简称议标。适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于两家。

四、招标投标机构

房地产开发建设工程的招标投标机构包括两类：一是由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者。二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务。招际投标是商品经济的产物，是开发商以及施工单位之间通过公平竞争的方式促使房地产开发的顺利完成。

五、招标投标的程序步骤

（一）招标的程序步骤

1.准备阶段

（1）招标文件。一切商完成建设前期的准备工作，编制好招标文件，向有关部门提出招标申请。招标文?内容：

①工程综合说明：工程项目的内容、发包范围、技术要求、开竣工时间、质量标准、现场条件等。

②施工图纸、设计资料、设计说明书。

③工程主要实物量清单。

④工程的局部精度、装修等级、特殊做法等特殊要求，采用的新技术、新材料等。

⑤工程款项支付方式及主要合同条款。

⑥材料、设备供应方式，加工订货情况，材料差价结算方式。

⑦中标评定条件。

⑧投标起止日期和开标日期、地点。

（2）标底。根据总概算情况，在考虑到发包和承包双方单位利益前提下，合理确定标底。值得提醒的是，在开标前标底应严格保密，不得泄漏。

2.组织招标。工程建设房地产开发项目招标经主管部门批准后，招标单位开始组织招标活动。招标单位首先对投标单位进行资格审查，认定其投标资格，然后向审查合格的单位发出正式邀请，分发招标文件和全套施工图，并请投标单位踏勘现场后，由招标单位主持召开投标单位、设计单位、经办银行、主管部门参加的招标会议，发布招标要求。

这里所提及的投标单位资格审查主要包括：

（1）企业注册资格。

（2）企业的基本情况。主要是了解投标单位的性质、规模、设计施工能力、技术装备水平、组织状况、企业人员构成及企业领导者、技术队伍、主要管理人员等。

（3）经营管理状况。要掌握投标单位历年任务分布和完成情况，以及财务收支及盈亏、工程质量、文明施工、社会信誉等情况。

（4）承包同类工程的经历。调查投标单位过去承包过哪些同类工程，目前正在进行什么工程，这些工程的地点、规模、竣工日期、工程质量及使用效果、合同条件等。

3.开标、评标、定标。在确定的时间和地点，由招标单位主持，各投标单位、经办银行和招标单位主管部门参加，当众开标，宣读报价和标函内容。然后由评标小组审核招标文件，并负责对各投标单位报送的标函进行比较、评价，作出说明。最后由招标单位最高决策部门确定最佳中标单位，招标和中标单位共同签订工程承包合同。

评标是这一阶段的重点，先对投标文件进行初步审查，看其有无计算上及技术错误、是否符合各项要求等，进而评价其优劣。评价的内容通常包括工程技术评价、施工组织设施评价、施工进度评价、价格评价和标函全部内容的综合评价。

（二）投标的程序步骤

工程建设房地产开发项目投标是工程承包单位根据招标文件的要求编制标书，参加承包工程的投标活动。工程投标所遵循的程序为如下。

1.报送投标申请书。向招标单位申请参与投标，并向招标单位提供本企业财务、资信等基本情况的介绍书。

2.填写标书。根据文件的内容和要求，填写工程量清单，编写专项计划表，包括本企业承包后将需要的内外劳务、服务、材料、施工设备、外币要求及现金流量等的用量计划。

3.合理报价、提交标书、参与投标。投标的关键在于报价。一个好的报价，既可以使企业有利可图，又能节约投资，击败竞争对手。提交标书的同时，投标单位向委托担保银行支付一笔违约保证金，由银行出具保证书。担保该企业一旦中标，即能履行招标合同，承包该项房地产开发项目的工程建设任务。

一、工程合同无效的情形

1、合同主体不适格根据《建筑法》第13条规定，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书的，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。没有资质、低于相应级别资质要求或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义订立的建设工程施工合同，均为无效合同。

2、违法招标、投标订立的建设工程施工合同或者建设工程必须进行招标而未招标或者存在其他中标无效情形的，应认定为无效合同。

根据《招标投标法》第3条规定，在以下建设项目包括勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购，必须进行招标：大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。另外，《招标投标法》第50条、第52条、第53条、第54条、第55条、第57条等，又规定了“中标无效”的六种情形。实践中主要表现为招投标过程中互相串通、弄虚作假等行为。若中标无效，则当事人由此而签订的建设工程施工合同也必然无效。

3、违法分包、转包的建设工程施工合同，应认定为无效合同。

根据《民法典》第七百九十一条的规定，承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。