物业合同纠纷是否适用小额诉讼程序

《民诉法解释》第二百七十四条(八)项中明确规定了物业服务合同纠纷适用小额诉讼程序。多数物业管理费追讨案件诉讼标的本来就比较小，一项案件的审理期限如果被拖得太久，不仅造成了我国审判资源的大大浪费，而且不能尽早地解决当事人之间的纠纷，使得物业公司的资金不能及时收回，不利于其日后管理。

小额诉讼制度对于物业公司来讲无疑是一个绝佳的选择，一方面可以尽早地解决小区物业公司与业主的纠纷，有利于小区物业公司与业主的和谐相处;另一方面又可以尽早的收回公司资金，不会造成物业公司资金链的断截，有的周转，从而更好的进行小区管理。

小额诉讼程序无疑对于物业公司快速追缴业主拖欠的物业费意义非凡。小额诉讼程序是简易程序的再简化，适用的对象是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件。

如何在实践中利用该制度来快速解决物业合同纠纷

一、审查拖欠物业费的法律事实关系是否明确。

物业服务费追索案件在考虑是否适用小额诉讼程序时，应审查业主交费是否有物业服务合同作为收费依据，该收费依据是否清晰明了。

在前期物业服务阶段，是否有建设单位与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同。

在业主大会成立之后，是否有业主委员会与其选聘的物业务服务企业签订的物业服务合同。

物业服务合同中对物业服务费收费标准及滞纳金是否有明确的约定，业主欠费的具体时段和欠费的具体数额，如果上述资料齐备，则属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件，则考虑适用小额诉讼程序来解决。

二、对物业费的数额进行梳理归类来确定利用小额诉讼程序。

《民诉法》中规定适用小额诉讼程序的条件之一：标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的。

那么，物业企业在梳理业主拖欠物业费时，就要掌握该标准，及时进行诉讼，以免超出该标准而致无法适用该程序。在发现业主不按时缴纳物业服务费时(一般为6个不交费)时，应当积极与业主取得联系，了解业主不按时缴费的原因，做好沟通工作尽可能避免矛盾的产生。每季度或每半年向欠费业主发出一次催费通知并留取书面证据。

在催收无果的情况下，应尽快起诉解决。