本文为您解读税收种类的问题，并对房地产企业土地增值税计算着手要点做了一下总结。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念

(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。

(2)扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。

三、确定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目

(1)取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费;

(2)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;

(3)房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;

(4)转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;

(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算方法

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首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数进行计算。

举例如下：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。

每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?

计算过程如下：

转让收入：180×80=14400(万元)

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：

(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)

房地产开发费用扣除：

0.5×80+5200×5%=300(万元)

转让税金支出：

14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)

加计扣除金额：

5200×20%=1040(万元)

扣除项目合计：

5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)

增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)

增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%

应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)

六、会计处理

1.转让取得收入时：

借：主营业务税金及附加2467.08

贷：应交税金-应交土地增值税2467.08

2.实际上交时：

借：应交税金——应交土地增值税2467.08

贷：银行存款2467.08