今年初，老百姓最热衷的话题就是国家针对房地产市场调控出台的国八条。紧随其后，北京等一些地方政府也相继出台了针对当地实际的调控方案。2月23日，银川市出台调控举措――银八条。

税收信贷两把利剑直指房产市场

税收和信贷可谓房地产市场的两把利剑。税收和信贷政策的每一次变动，都会对房地产市场造成一定的影响。

此次银川市出台的调控政策要求，必须调整个人转让住房营业税政策，个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。银川市住房保障局相关负责人表示，此次出台的政策明确，加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查，加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞，并严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

在信贷方面，实行差别化信贷政策。记者了解到，此次出台的措施中，对贷款购买第2套住房的家庭，首付比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，并对违规行为予以查处。

条款中仅银行首付和利率政策的执行，就把很多购房者挡在了外面。据一位业内人士介绍，在国八条实施之初，银川市的二手房市场就受到了影响，交易量下降超过五成。随着二套房首付提高到60%，利率执行1.1倍后，很多潜在的购房者由于资金等原因，对房地产市场持观望态度。

依据银八条，假如需要购买一套价值50万元的房屋，则首付至少30万元，且贷款利率执行1.1倍后，月供资金压力陡增，使有投资性质的购买力疲软。如果这套50万元的房屋不足5年即进入二手房市场，则税费就要4万元左右，同样增加了交易成本。

外地人购二套房不予登记

据了解，自2004年起，外地人已开始将置业目标投向银川房市。当年的统计数据显示，外地人在银川置业已经占全市购房的14%，而这一比率在2005年被全面刷新，上升为48%。到2006年，银川市以外人员购买商品住房面积达到101.76万平方米，占到了当年银川市房地产市场总销售量的52%，超过了银川本地居民的购买量。逐渐地，外地人已经成为了银川市房地产市场的消费主力军。到2010年，外地人在银川购房比例达到了60.3%，主力军的说法被再一次刷新的统计数据印证。

即日起，对在银川市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，限购第3套住房，但人均住房建筑面积低于43平方米的除外;对在本市已拥有1套住房的非本市户籍居民家庭，限购第2套住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。同时，房地产开发企业、经纪机构违反限购规定出售住房的，予以严厉查处，并记入不良信用档案。

严打阴阳合同等行为

从去年4月12日起，银川市住房保障局就在全市范围内开展了房地产市场专项检查。共检查市辖区房地产开发企业29个、销售代理机构6个及在建、在售房地产项目34个。并且，公布了第一批存在无证预售、擅自代理无证预售房屋等违法违规问题的5家企业。银川市住房保障局相关负责人表示。

据了解，在去年的检查中，宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司、宁夏正科房地产开发有限公司、宁夏天都房地产开发有限公司及陕西精实物业顾问有限责任公司等一批企业被给予相应处罚。

此次出台的银八条中，将进一步加强房地产开发企业商品房屋买卖合同备案管理，并对性价比不合理的价格畸形楼盘进行重点披露，公布其成本构成特别是土地成本，限制其商品住房备案价格。对处于预售阶段的，取消预售许可;对不及时备案的房地产开发企业，加大处罚力度，记入不良信用记录。同时，依法严厉查处房地产经纪机构炒买炒卖团购房、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为，查实有上述行为的，依法吊销经纪人从业资格，依照规定吊销中介企业资质。同时，银川市将加快个人住房信息系统建设。

七成土地供给保障性等住房建设

在此次出台的银八条中，强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理也列入其中。银川市将在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要及时纠正并严肃查处。

同时，2011年的商品住房用地供应量原则上不低于前两年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应节奏。加大闲置土地处置力度，对已供房地产用地，超过两年没有取得《建筑工程施工许可证》开工建设的，及时收回土地使用权，并按照闲置一年以上标准罚款。依法查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

5年内实现应保尽保

2月23日，记者从银川市住房保障局了解到，银川市制定的八条措施中，将银川市2011年新建商品住房价格涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的涨幅以内，同比增幅低于10%，以保障需要购房的人能够买得起房。同时，加大保障性住房的建设力度，扩大住房保障覆盖面。

据了解，2011年银川将建设限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房及廉租住房四类保障性住房5500套。加大公共租赁住房建设力度，鼓励房地产开发企业、村集体等社会经济组织建设公共租赁住房，增加房地产市场中租赁住房的保有量。通过国有股份所占份额不同，确定经济适用住房、限价商品房的性质，逐步实现经济适用住房、限价商品住房市场化建设方式。

今年，银川市新建的5500套社会保障性住房中，廉租住房2000套、公共租赁住房1500套、经济适用住房1300套、限价商品住房700套。同时，对1728户城市棚户区居民住房进行拆迁改造。银川市住房保障局相关负责人表示，银川市将通过以上四类社会保障性住房的建设，不断完善住房保障体系，进一步扩大住房保障覆盖面。同时，进一步探索集体土地建设公共租赁住房的新模式，采取多种形式扩大保障性住房规模。

今后5年内，对符合住房保障条件的低收入住房困难家庭实现应保尽保。结合经济社会发展水平，逐步提高住房保障标准，扩大住房保障范围，在着力解决本地户籍人口中低收入家庭住房困难的同时，将保障面逐步延伸到非本地户籍和引进人才、城镇化进程中的新就业人员和外来创业人员，努力实现住有所居。银川市住房保障局相关负责人表示。