绿城集团旗下房地产信托遭遇调查,这给房地产信托市场带来压力。市场担忧:一旦信托资产违约将有可能给购买信托产品的投资者造成损失,并给房地产信誉带来不利影响,进而影响公司盈利;受规范银信合作业务和加强房地产信托监管的影响,未来几年信托资产的增速可能有所下降。

地产信托风险预警

其实,清查绿城并非个案。

据了解,银监会担心地产商财务引发系统性金融风险,说明当前有些地产商的资金状况已经非常糟糕。同时,严查信托释放了楼市调控不放松的信号,地产行业的洗牌、重组整合潮正在到来。

德勤全国房地产行业开发商主管合伙人施清耀认为,此次银监会针对房地产信托进行合规性调查,并不仅仅针对绿城一家,而是因为地产行业对银行体系影响很大,银监会想通过调查地产公司的财务,警示其可能引发的金融系统性风险。据悉,截至2011年中报,绿城借款总额约为350亿,其中仍以信托公司和信托融资为主。

绿城被查,令很多开发商超高的负债率和信托融资成本浮出水面。一些开发商都坦言,今年以来融资成本已经不断上升,这与低迷的市场销售同时发生,资金链紧张是全行业普遍现象。

绿城等房企信托业务被银监会调查,表明地产商的高融资成本、高风险逐渐显露。

根据国泰君安房地产分析师孙建平的测算,目前,房企融资成本基本达到了历史最高值,通过银行贷款融资成本高达近40%,中型房企的融资成本约达20%,小型房企更高。

信托暴利狂奔

尽管风险凸显,但信托业目前却正在盈利的丰收季节。

中国信托业协会日前公布的信托行业上半年数据显示,信托行业经营收入余额达172.72亿元,环比增长144.40%;利润总额余额119.1亿元,环比增长152.38%,人均利润余额111万元,环比增长105.56%。

据了解,1—6月份,我国信托行业资产37420.15亿元,相比一季度末的32680.31亿元增长14.5%,与去年同期相比增长28.37%。其中,银信合作与房地产信托成为信托市场迅速扩容的主要因素。业内人士表示,自信托业实施净资本要求以来,其盈利点由过去的自营业务收入,转向手续费和佣金收入。而从2011年上半年的表现看,信托公司已逐步适应这种转型,这种趋势在今后还将进一步得到巩固。

统计显示,截至2011年6月底,国内房地产信托业务余额为6051.91亿元,较去年同期的3153.63亿元增加2898.28亿元,增幅达到91.9%.

中国人民大学信托与基金研究所所长周小明认为,中国信托业快速发展主要赚了两部分的钱,一是赚了经济处于增长通道中的钱,二是赚了金融体制双轨制所带来的制度性优势的钱。而这两部分的优势短期内不会改变。

房地产信托之所以火爆,是因为地产行业资金匮乏,给出的回报率较高,吸引了投资者的购买热情。据悉,2011年上半年信托产品的预期收益率为9.45%,房地产信托的预期收益率为10.84%,整个行业的预期收益率为9.82%,房地产信托的预期收益率为11.04%,为信托行业最高。

西南财经大学信托与理财研究所分析师陈朋真介绍:截至去年底,只有50多家信托公司发行房地产信托产品,但现在基本上所有信托公司都在发行房地产信托。

此外,房地产的开工时间大多在春季,处于上半年内,这段时间正是房地产行业资金最紧张的时刻,加之政策对于房地产行业的调控,房地产行业的资金需求越发迫切,所发的信托产品数量随之大幅增加。

据了解,一些信托公司如中铁信托、中原信托等已提前完成了全年的利润目标。两家上市信托公司陕国投与安信信托今年上半年利润同比增幅分别为188.4%和41.69%。

信托公司还值得收购吗?

由于信托公司盈利状况较好,二级市场投资者已经给予信托类高利贷很高的溢价,信托板块市净率相对沪深300估值溢价为146%,为历史较高水平。今年以来,在同期上证指数跌幅达14%的背景下,两家信托类上市公司陕国投和安信信托股价涨幅均超过38%。那么,作为股权投资的标的物,信托公司还值得投资吗?

一位私募股权基金行业人士说:金融越成熟,越需要信托公司,因为信托是目前最灵活、最容易创新的一种工具,也就越有价值。

另一位基金公司老总说:你有多少想象力,就能开发多少信托产品。过去看来很多不可能的事情,信托都可以尝试,所以,信托的牌子很值钱。

据了解,目前,信托可做的产品多了、报酬高了,而且还可以作为财务调节的工具。信托业务的报酬率随融资市场对信托的需求升温而迅速提高。据中融信托信托业务部人士介绍,以房地产信托为例,信托公司目前收取的手续费平均在4.5%以上,最高可达7%-8%;而去年同期的手续费平均不超过3%。

之所以信托公司的利润调节能力较强,是因为从信托业务收费上来说,分为会计年度收费和信托年度收费。不同的计算方法对信托公司整体收入影响非常大。如,某信托计划今年9月成立,如按会计年度收费,则当年收入计入今年;而按信托年度收费,则信托收入将在明年的9月份完成结算。此外,信托公司分段收费之间的比例,还将根据项目具体情况进行调整。

信托业内人士认为,未来信托公司将借助自身的利润调节能力,维持未来两年的利润增速。

尤其是,银监会颁布新的《信托公司管理办法》,并表示积极鼓励包括银行在内的国内金融机构对信托公司进行上市公司。信托公司手上所持的资产管理和设立私募股权投资基金等牌照,这使信托公司瞬即成为被收购对象。

正因为信托公司的诸多优势,对信托的收购就一直是行业一道风景。据路透报道,光大银行董事长唐双宁曾表示,光大银行正创造条件酝酿收购信托公司。

并购国际信托投资有限公司的85%股权,意味着交通银行已成为1993年后首家获批进入信托业的商业银行。此外,建设银行也入股兴泰信托。

另据了解,国内交通公司亦对信托公司表示浓厚兴趣,因保险公司当前只能经营保险资金的受托管理,而信托公司则可经营第三方资产管理业务。