购买学区房应列入合同

西城区有丰富的教育资源，所以很多购房者来到学区房。马先生通过中介公司在西城区真武寺买了一套房子。买房时，马先生特意询问房子是否属于附近一所重点小学的学区。中介业务员从网上找到了马先生之前的招生简章作为确认。马先生当即签了合同，以比同区域均价高16%的价格买下了这套房子。

事后，经过仔细打听，马先生知道自己买的房子与真正的学区房是分开的，不属于小学招生范围。

马先生上诉至法院，要求中介公司赔偿高于该区域非学区房的房价差价损失，并退还服务费。

庭审后，法院认为，双方签订的房屋买卖合同中没有约定涉案房屋为学区房，因此马先生提出的差价损失索赔不能成立。中介公司没有尽到仔细审查的义务，只被判退还中介费。

西城法院第一人民法院院长郭*言表示，以购买“学区房”为主要目的的购房者，必须提前与学校、教育部门核实相关招生政策和购房的招生指标使用情况。其次，应当在合同中写明购买学区房的特殊目的，并约定因出卖人违约而购买“学区房”的目的买受人有权解除合同并要求赔偿房价差价损失。很多二手房挂牌出售时都处于出租状态，租客的态度最容易被买卖双方忽视。事实上，租房者对他们租的房子有自己的权利。李先生打算卖掉他在西城区春树园的房子。他与购房者签订协议时，房屋仍处于出租状态，租期尚未到。李先生与买受人协商，让租客住到租期，并将相应的租金交给买受人。让李先生没想到的是，房屋出售后不久，他就被租房人梅先生起诉，称自己侵犯了租客的优先购买权，索赔10万元。庭审中，李先生说，在卖房期间，梅先生配合中介看房。作为租房者，他对买卖了如指掌，检方只是为了免费多活几天。

结合中介公司的证人证言和李先生、梅先生的通话记录，法院认为梅先生应该知道涉案房屋的出售情况，梅先生没有证明自己想买房。因此，李先生出售房屋并未侵犯梅先生的优先购买权。

不过，郭先生提醒，房主出售房屋时，在同等条件下，承租人确实有优先购买权。本案虽未认定业主侵害承租人权利，但为避免后期交房纠纷，买受人在购房时应仔细核对租赁合同期限、主体等信息，并要求承租人出具放弃优先购买权的声明等材料。

十类二手房各有风险

除上述学区房和租赁房外，其他八类二手房也各有风险。抵押房屋因出卖人的责任等原因不得抵押，可能影响合同的履行；共同房屋的最大风险是夫妻一方擅自出售共同房地产。买房时，一定要核对房主的婚姻状况，要求配偶同意白纸黑字出售房屋；如果有人不迁出户口，法院不能责令公安机关直接迁出户口。只能根据合同判断卖方是否有过错和卖方的实际损失，并判断违约金；如果中心交房不办理上市手续，就不能继续交易；如果代理商没有代理权，或者超越代理权，甚至签订合同代理权终止后，买卖合同无效；拍卖行经常出现债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋可能面临债权人追偿；如果房屋价格突然上涨，买受人应确保买受人和买受人双方卖方已签订购房合同。其次，他应严格履行合同，并及时确定卖方违约的证据。据西城法院统计，二手房买卖纠纷逐年增多。仅今年上半年，房屋买卖合同纠纷同比增长近四成，今年前9个月受理案件数与去年持平。预计今年房屋买卖合同纠纷数量将达到历史峰值。为此，法院总结了一些购房者常见的风险防范措施。

买房前，首先要看房产证。检查房产证是否原件，产权人和出卖人的身份证是否一致，是否有抵押登记，房屋的产权性质，是否为出卖人单独所有。第二步是看卖家的销售账，主要看婚姻状况。户籍所在地与否是房屋所在地。第三步是看房子是自己住的还是卖家租的。租金取决于租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠款等。如需了解更多情况，可请售房人配合派出所房管部门和户籍部门查询房屋情况和户籍。

另外，要妥善签订购房合同，涉及付款、贷款、过户、腾退房屋等情况和时间节点，要明确约定，合理安排。试着就每种行为的违约责任达成一致。比如逾期搬迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾退房屋等。纠纷发生后，注意保留证据。