实行产权调换,必须满足以下几方面的法律要求:
1、拆迁人是安置房的所有权人。
在产权调换法律关系中,被拆迁人因产权调换而取得新调换房屋的所有权,并作为对价将被拆迁房屋的所有权转让给拆迁人。所以,作为拆迁人来讲,如果采用产权调换的方式安置被拆迁人,其首先要对供调换的房屋享有所有权,否则无法实现真正意义上的产权调换。
2、安置房必须符合国家质量安全标准。
在产权调换中,调换房的质量和性能直接关系被拆迁人的利益,拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。
3、以房屋市场评估价为计算差价的依据。
由于安置房与被拆迁房在面积、位置、结构等方面存在差异,所以实行产权调换的,必须以房地产市场评估价格作为计算依据,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。
选择产权调换的优势
产权调换,也就是我们常听到的安置房。被拆迁人选择安置房最大的优势在于价格上。对于大部分的被拆迁人来说,安置房的价格要远远低于市场价格。拿北京的房屋征收拆迁来讲,如果按照市场价格来购买房屋,基本平均价格在60000元一平米,但是对于安置房来讲,平均价格仅仅在10000元一平米,这样的价格优势对于被拆迁人来讲是非常有利的。
选择产权调换的劣势:
安置房在价格上有优势,相对的,它的劣势在于房屋位置往往不由被征收人选择。在实践中就形成了回迁的安置房,比被拆迁人当初选择的安置房的房屋规划图上的要远,这给被拆迁人带来很多的麻烦和损失。还有点就是一般安置房都是要过一段时间才能交房,这样被拆迁人就不能保证房屋的质量了。
产权安置涉及比问题比较多。被拆迁人选择产权调换的,往往涉及到临时安置费或者说是过渡费的给予。现实中,政府一般只给几个月的过渡费,这并不够整个过渡期被拆迁人的安置,这就会造成被拆迁人与拆迁方的冲突和纠纷。所以,总的说来,由这类问题产生的纠纷还是比较多的。被拆迁人在选择的时候要充分考量产权调换的利弊。
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