一、转让田地是转让所有权吗

《宪法》第十条第四款规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。即土地所有权禁止转让，只有土地的使用权可以依照法律的规定转让。因此，转让田地并不是转让所有权，大多是转让土地使用权或土地承包经营权。

二、如何转让土地使用权

(一)必须得符合转让条件。土地使用权转让根据土地来源包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让，其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。房地产开发商必须符合转让条件。下面分别介绍各种情况下的转让条件:

1、划拨土地使用权的转让如用于商品房开发则应具备以下条件:

(1)已经商品房立项;

(2)已取得建设用地规划许可证;

(3)持有有效期内的建设用地批准书。该类土地使用权的转让，不仅应获得市、区、县人民政府的批准，而且应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续。

2、出让用于项目开发的土地使用权转让应符合下列条件:

(1)已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证;

(2)已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。

3、出让用于成片开发的土地使用权转让应符合以下条件:

(1)已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金并已经依法登记取得房地产权证;

(2)已经形成工业用地或其他建设用地条件，一般指“七通一平”;

(3)已经规划管理部门确定转让地块的规划使用性质和规划技术参数，如容积率、建筑密度等;

(4)出让合同约定的其他条件。无论是出让用于项目开发或成片开发的土地使用权转让，土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务均随之转移。

(二)划拨土地使用权的转让

划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让;或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。

(三)签订转让合同

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。并且转让合同应该采用书面形式。

房地产开发商应在转让合同中明确约定，不得改变土地用途。确需改变的，应提交土地管理部门同意材料和原批准用地的人民政府批准文件。转让合同中应明确载明土地使用权的取得方式。

(四)土地使用权转让的变更登记

办理土地使用权变更登记，是土地使用权转让的法定要件。《房地产管理法》第39条规定的是房地产可以转让的条件，但转让时，除要签订书面转让合同外，还要办理土地使用权变更登记，转让才告完成。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。同时，房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。

(五)房地产开发商应在完全了解税费的交付情况后约定转让时税费的承担

土地使用权人应当按照规定缴纳土地使用税及其他规费，转让人应该清楚自己应该依法缴纳的税费，以免因不具备相关知识而负担额外费用甚至被追究行政或刑事责任。

三、土地使用权转让注意事项有哪些

土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项，例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件*开发、利用土地的，土地使用权就无法转让等。

（一）转让合同的形式

国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

（二）国有土地的权属调查和资信能力调查。

1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

（三）转让价格评估事宜

在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

（四）国有土地使用权转让的担保

1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的核心。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。

2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

（五）有关税费

转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地销售价，若销售价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。

（六）土地用途及相关用地条件的变更

1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

（七）土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。

3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

（八）权属变更程序与支付转让价款问题

因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。

（九）国有土地使用权设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。