根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），国家机关工作人员未经农用地转用审批批准，通过“以租代征”等方式占地建设是非法批地行为，而单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设是非法占地行为。以租代征是指以租赁的形式代替征收，其本质目的是降低征收的成本。然而，这种行为是严重的违法行为，土地管理法有明确规定，任何单位和个人建设使用土地，必须申请国有土地。

根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），如果国家机关工作人员未经农用地转用审批批准，通过“以租代征”等方式占地建设，那么这是非法批地行为；而如果单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设，那么这是非法占地行为。”以租代征的字面意思是指以租赁的形式代替征收。即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其本质目的是降低征收的成本。以租代征是一种严重的违法行为。这一点，《土地管理法》有明确规定，除开办乡镇企业、自建住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设外，任何单位和个人建设使用土地，必须申请国有土地。

" 以 租 代 征 的 实 质 是 什 么 ？ "

以租代征是一种常见的税收征收方式，其实质是通过出租土地、房屋等不动产获取租金收入，从而代缴相应的税款。然而，以租代征也存在一些问题。

首先，以租代征容易导致不公平。一些财产所有者可能通过出租不动产获得更高的租金收入，从而缴纳更多的税款，而另一些财产所有者则可能由于种种原因无法获得足够的租金收入，从而缴纳较少的税款，这就会导致财富不公。

其次，以租代征也存在管理问题。由于不动产的所有权与使用权并不一定相同，因此以租代征的管理难度较大。此外，由于不动产的价值波动较大，税收征收机关在征收税款时也容易产生较大的误差。

因此，为了更好地解决以上问题，我国税收征收机关应当积极探索其他税收征收方式，如房产税和土地使用税等，以减少以租代征的不公平现象和管理问题。

总之，以租代征是一种常见的税收征收方式，但其存在不公平和管理问题。因此，我国税收征收机关应当积极探索其他税收征收方式，以解决这些问题，促进税收征收的公平和规范。

《土地管理法》第六十三条

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

根据2021年实施的《中华人民共和国民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。