2015年12月24日，上海的陈女士与卖家熊先生达成了一套连体别墅的买卖协议。双方约定房屋总价435万元，定金20万元，首付180万元，余款由陈女士办理贷款，并约定三天内到房地产交易中心进行网签。签约当天，陈女士就向熊先生支付了5万元现金。

事实上，熊先生并未向陈女士说明其名下的这套别墅已被法院司法冻结，是中介公司次日发现该情况后才告知了陈女士。

当天，中介安排熊先生和陈女士再次碰头，熊先生这才承认自己在法院有6万元判决债务未能偿还。但他表示，只要拿到陈女士的定金去法院还钱，即可解除房屋的冻结。于是，双方相约于2015年12月30日去法院办解封手续。

然而12月30日这天，熊先生却去了美国，他委托自己的父亲出面，和陈女士与中介公司一起，去法院办理还款解冻手续。当天，陈女士给了熊先生的父亲6万元现金，由熊先生父亲将钱交给法院并写了解封申请;陈女士又转账9万元到熊先生的卡上，并拿到了20万元的房屋买卖定金收据。

此后，因房屋解封需要一段时间，熊先生在电话里向陈女士提出，等他从美国回来且房屋解封后，再签订正式的买卖合同，当时双方口头约定的时间是2016年4月。

2016年1月11日，熊先生打电话给陈女士，要求她追加定金10万元，陈女士便又支付了10万元。

卖家跳价不成蓄意毁约

2016年春节以后，上海房价大幅度上涨。3月16日，熊先生的母亲找到陈女士及中介公司，要求涨价75万元再进行交易。陈女士不同意，熊先生的母亲表示不涨价就不卖了。陈女士打电话给熊先生，熊先生表示等他回来再说。

4月11日，熊先生回国与陈女士当面协商，并表示需要时间考虑一下。4月13日，熊先生微信告知陈女士因其母亲不同意出售，所以不再签订该房屋的买卖合同。

4月27日，陈女士向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求对方返还定金30万元，并赔偿因违约造成的经济损失170万元。

定金罚则适用与否成关键

庭审中，熊先生同意解除合同，同意返还陈女士定金20万元及预付款10万元，但不同意赔偿原告主张的违约损失。熊先生还认为，房屋买卖协议中既然约定了对违约适用定金罚则，就应该适用定金罚则，并且和赔偿违约损失是不能并存的。况且原告支付的定金是订约定金，不是履约定金，所以对于原告的诉讼主张不予认可。

9月13日，法庭组织双方对于评估报告确定的537万元房价进行质证，原告虽然认为偏低，但还是表示接受，并且根据评估价格，将索赔额调整为112万元。被告则认为评估价格太高。被告认为原、被告之间的合同处于很浅的阶段，也没有影响原告另行购房，原告没有支付首付款，即使被告要承担责任，也只是在定金范围内承担责任。双方所争议的协议，只是对后续房屋买卖合同的签订的预约，如果原告违约，只需要承担定金责任，而被告违约，若需要承担大额违约金，对被告是不公平的。

经过审慎审理，宝山法院在审理中考虑合同的履行情况、原告支付的款项金额、被告的违约情况，参照评估意见，根据诚实信用原则和公平原则，酌情确定熊先生应赔偿陈女士85万元。