物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设施设备和相关场地等。这是根据国务院《物业管理条例》第2条有关物业管理的规定所确定的。物业管理主体是业主。物业服务企业是由业主选聘，依据物业服务合同，进行物业管理。

一、物业服务合同的主体是谁

物业服务合同主体是指物业服务合同权利的享有者和义务的承担者。物业服务合同主体包括建设单位、业主委员会、物业服务企业。

《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

二、未签物业合同要交物业费吗

未签物业合同，业主也要交物业费。

根据《物业管理条例》等相关规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。所以只要业委会与物业公司签订合同的，业主就应该交物业费。

退一步讲，即使业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际服务价格向物业公司交纳相应费用，作为对其已提供服务的补偿。

因此，未签订物业合同或物业公司已实际提供物业服务的，业主一般情况下也要交纳物业费。

值得注意的，如果业主大会授权的业委会、开发商、业主等都没和物业公司签订合同，经催告后物业公司强行提供物业服务的，业主可以不交物业费。因为此时双方实质上未存在合同关系，当然可以不交物业费。

只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用：

（一）物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。

（二）实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。

（三）物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。

（四）物业存在霸王条款的，业主可以拒交。比如前期物业有没有经过与业主协商订立合同，还是自己单独订立合同。

（五）物业没有履行合同的，比如没有按全同要求定期清理下水道。