本文介绍房地产开发企业的税收政策。
一、国税发[2003]16号:从2003年1月1日,外购的无形资产(土地使用税)和不动产,对外销售时,按售价扣除买价后的差额,计算缴纳营业税。
案例分析:
装修公司800―公司―1800工商局
方案:
装修公司将发票开给工商局800万元
房产公司将发票开发工商局1000万元
效果:
房产公司少缴营业税及附加、印花税
工商局少缴契税
《关于调整市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)个人转让住宅用房,如果居住满一年,免征营业税;居住不满一年,按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。个人购买自用普通住宅暂免征契税。
二、预收账款及价外费用
(一)预收账款
《营业税暂行条例实施细则》第28条规定,以预收款方式销售不动产,其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。
本期应纳营业税=(期末预收账款-期初预收账款+本期经营收入)×5%
注意两点:
一是不允许用其他往来科目代替\预收账款\。
二是预收账款应纳营业税核算问题
讨论:
1、借:营业税金及附加
贷:应交-营业税
-城
其他应交款-教育费附加
不符合配比原则。
2、借:应交税金-营业税
贷:银行存款
也不行!
3、增设\待摊税金-待摊营业税及附加\
取得预收账款时:
借:待摊税金――待摊营业税及附加
贷:应交税金-应交营业税
-应交城市维护建设税
其他应交款-应交教育费附加
确认收入时:
借:营业税金及附加
贷:待摊税金-待摊营业税及附加
应交税金-应交营业税
-应交城市维护建设税
其他应交款-应交教育费附加
(二)价外费用
房产开发经营公司从购房户取得的代收款项,如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用,应当并入营业额征收营业税。
国税发[1998]217号文件规定:物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费,属于代收款项,不征营业税,仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。
三、代建房营业税问题
案例分析:
甲:房地产开发经营
乙:娱乐业、宾馆、餐馆、租赁、商城
甲:在建工程
19.0亿元
应纳营业税=20×5%=1(亿元)
委托代建:
1、委托方拥有土地使用权;
2、委托方取得了有关部门(计委、外经贸部门)的批复;
3、受托方(房产开发经营公司)不能垫付资金;
4、施工单位将发票开给(台头)委托方,受托方原票转交给委托方;
5、受托方按照协议定收取管理费。
注意:管理费应当在其他业务收入核算,并按服务业-代理业税目缴纳5%的营业税。
四、投资业务营业税问题
投资合同:
国税发[1993]149号文件规定,以不动产、无形资产对外投资,风险共担、利益共享,投资时不征营业税,但是,将来转让该项股权时,需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。
甲公司分录为:
借:长期股权投资
贷:在建工程
乙公司:
借:固定资产
贷:实收资本--甲
资本公积--资本溢价
财税[2002]191号文件规定,从2003年1月1日开始,以不动产、无形资产对外投资,投资时不征营业税,转让该项股权时,也不再征收营业税。原国税发[1993]149号文件中相关规定同时废止。
国税函[2002]165号文件,整体资产转让业务中,发生的不动产的所有权的变化,属于资产、负债、人员等同时转移,不属于营业税征税范围中的销售不动产,不征营业税。
案例分析:
案例一、偿还债务式吸收合并
案例二、打包出售
某房产开发公司在一座海边城市开发一幢大酒楼。
方案:
第一步:先成立子公司某某大酒店
房产开发公司:
借:长期股权投资-投资成本3亿元
贷:银行存款3亿元
大酒店:
借:银行存款3亿元
贷:实收资本3亿元
第二步:大酒店账务处理:
借:银行存款17亿元
贷:其他应付款17亿元
借:在建工程
20亿元
贷:银行存款
20亿元
房产开发公司:
借:其他应收款
17亿元
贷:银行存款17亿元
第三步:对外销售
房产开发经营公司将拥有的大酒店全部股权,转让给买方。转让价12亿元:
借:银行存款12亿元
贷:长期股权投资3亿元
投资收益9亿元
大酒店股权变更,变更公司章程。
房产公司同时收回债权:
借:银行存款17亿元
贷:其他应收款17亿元。
案例三、多步交易
销售不动产:
第一步:以不动产对外投资
第二步:转让股权
需要买方的股东同意该方案。
弊瑞在于:买方股东可能会担心恶意收购。
案例之四、
桥梁公司:中外合资企业
外方:60%
中方:国有资产经营管理公司40%
经营范围:30年的经营权
经营8个月之后。。。。。。
补偿金额30亿元:(一次性支付70%,21亿元;30%,9亿元分期付清)。
CEO顾虑:如何向股东交待?
1、应纳营业税=30亿元*5%=1.5亿元
2、9亿元应收账款风险?
五、视同销售营业税问题
以不动产、无形资产(土地使用权)对外用于抵偿债务、分配给投资者、捐赠、换取其他资产等方面,要视同销售。
组成计税价=成本*(1+成本利润率)/(1-5%)
抵债取得的不动产或者土地使用权,视同外购,只要取得合法的凭据,销售或者视同销售时,均可以扣除买价。
六、自建自用业务
1、自己拥有非独立核算的施工队伍:不缴建筑环节营业税,也不缴销售不动产营业税。如果今后将该项不动产对外销售时,除了按规定缴纳不动产营业税之外,还需补缴建筑环节营业税---两道税。
其中:
应纳建筑业营业税=施工成本*(1+成本利润率)/(1-3%)
施工成本包括材料、工资、费用,但是不包括土地使用权价款。
2、委托施工单位建筑该房产,建筑营业税由施工企业缴纳。
国税发[2003]89号文件规定:房屋开发公司的待售房产不征房产税。但是,如果将该待售转作自用的,或者转作经营性资产,需要按规定缴纳房产税。
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