不能抵押的房地产包括：

1.权属有争议的房地产；

2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；

5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

6.依法不得抵押的其他房地产。

一、如何办理房屋抵押登记手续

１、抵押登记申请

办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：

（１）房地产抵押登记申请书；

（２）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（３）抵押合同；

（４）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；

（５）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（６）可以证明抵押房地产价值的资料；

（７）登记机关认为必要的其他文件。

２、受理申请

审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。

３、审核

（１）登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：

Ａ、权属来源的性质是限制抵押（包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地）而未取得有关部门同意的；

Ｂ、根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；

Ｃ、司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

Ｄ、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

Ｅ、权属有争议的；

Ｆ、法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。

驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。

（２）从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：

Ａ、身份证明；

Ｂ、《房地产证》或其他房地产权利证书；

Ｃ、抵押登记申请书是否按要求填写；

Ｄ、抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。

经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。

４、登记

（１）对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。

（２）预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。

５、收费发证

（１）登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。

（２）将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人（由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取）。

６、立卷归档

按规定建立土地和房地产登记的档案。

二、房地产能转让与不能转让的详细解读

下列行为视同房地产转让：

1、以房地产作为出资与他人成立法人企业的。

2、一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的。

3、收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的。

4、以房地产抵债的。

5、国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔。

6、非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。

有下列情形之一的房地产不能转让：

1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的。

2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

4、设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的。

5、权属有争议的。

6、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。

三、买房子需要了解什么 房屋买卖时要注意什么

买房要了解和注意下列问题：

1.考察了解开发商的资信情况。

2.房地产的权利人是谁。房地产的权利人是指房地产的所有权人，只有权利人才有权转让房地产，特别是二手房交易尤为重要。

3.房地产抵押状况。若购买未解除抵押的商品房，风险很大，在购房前应向房地产抵押登记部门查询房地产抵押登记状况。

4.房地产权利限制情况。如果司法机关已将该房地产查封，则限制了权利人转让该房地产，说明该房地产涉及有关诉讼或已进入强制执行阶段，司法机关有可能把该房地产依法拍卖。

5.房地产的性质和用途。根据土地来源和用途不同，房屋的用途也不同、土地使用权的期限也不同。因此，应向登记机关查询房屋用途是住宅、办公楼还是商场。