一个体量固定的鱼塘,所放养的鱼量决定了鱼儿的舒适度有多高;一块面积固定的住宅用地,容积率的高低同样与居住的舒适度密切相关。然而,现实中很多购房者无法领会到容积率的玄机所在,针对购房者因弄不明白容积率在购房过程中遭遇的一系列问题,日前本报记者专门走访了部分建筑专家,旨在帮助更多购房者对此了然于胸,从而买到更加舒适的物业。
现实遭遇
NO.1
容积率不高,咋感觉住得那么密?
专家提醒:一般说来,开发商赠送面积越大、赠送空间越多,实际容积率也就相应提高,这会在一定程度上影响居住的舒适度。对于首次购房的年轻消费者而言,选择这样的户型可能更经济实惠。
最近,城南某楼盘的业主刘小姐在收房时很不爽:小区内的建筑密度极高,与当初买房时置业顾问介绍时所述“视野开阔”差别极大。她不知道这是不是就是该盘当初规划中宣称的4.0容积率。与刘小姐一样,由于缺乏相关常识而深感郁闷的购房者不在少数。记者了解到,尤其是最近半年来,房价持续上扬,开发商在宣传攻势中着重强调赠送面积,大面积赠送成为了当前开发商有效抢夺更多客户群的杀手锏。
譬如,城南某楼盘推出了一批户型面积为140~270平方米的江景豪宅,宣称项目得房率普遍高达140%。从具体情况来看,部分开发商将阳台设计成了可以改造为次卧室的半赠送空间,比如城东某盘将建筑面积90平方米的户型加上赠送面积后,实得面积可达到150平方米以上,并做到四房两厅双卫带花园的居住格局;有的开发商在建筑设计上甚至采取“买一送一”方式,得房率高达200%。然而绝大多数购房者都没有意识到的是,正是看似“划算”的大面积赠送,导致了部分项目最终的实际效果与本身的容积率规划大相径庭。
中国建筑西南设计院资深建筑专家告诉记者,由于缺乏相关建筑常识,很多购房者并不知道开发商赠送面积越大、赠送空间越多,实际容积率也就越高。常规条件下,得房率增加了多少,实际容积率也会相应增加,从而变相提高了容积率,降低了居住舒适度。
NO.2
得房率越高,是不是越划算?
专家提醒:一般说来,得房率较高的楼盘,购房者可在相应的房屋总价内获得更多的室内使用面积,在某种意义上看比较实用,但这有可能是建立在影响整个小区空间尺度的基础上;对于追求居住舒适度的购房者而言,则不一定要把这种得房率较高的房子看得很重,可根据居住品质进行取舍。
“容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。”成都市建委有关部门负责人表示,对于同样的楼层结构,如果建造层数多一点则户数增加,相应的公摊面积就少些,房屋得房率高所带来的好处是显而易见的。但得房率越高,容积率变大,居住的人更多,相当于在一个原本只有一定数量的鱼塘里放入了更多的鱼,使居住舒适度大打折扣,因此容积率指标直接左右(论坛新闻)着居住的舒适度。对购房者来说,赠送面积并不一定真的“划算”,因为在室内居住空间得到拓展的同时,小区的室外空间环境会因容积率的变大而受影响。
事实上,多数业主在收房时关注更多的是得房率———即所购房屋所得面积,而对容积率等影响生活品质的规划指标却往往忽视,导致室外验收成为很多业主的维权空白。一方面,容积率是多是少,业主很难有具体的感受,毕竟业主也没有能力完成对整体容积率的检验,这方面的确缺乏统一验收的机制;另一方面,规划设计图纸上的喷泉池、亭台、绿地(论坛新闻)尺寸是否与实际情况一致,容积率是否有所调整,大多数业主无法知情,更多的注意力都放在了产权面积、社区环境等其它方面。
容积率还有更多“变脸”
内幕披露
业内知情人士透露,随着业主维权意识的提高,开发商在提高容积率的手法上更加“高明”。由于容积率的高低直接决定可建的房屋大小和可回收资金的多少,很多开发商不在得房率、套内面积等方面做文章,更容易出现的情况是通过减少绿地面积来提高容积率。如果改变居住小区的容积率,将容积率提高0.1或0.2,获得规划批文是不违法的。容积率有一定的浮动范围,在此范围内开发商不承担增加面积所受的罚款。容积率提高了,无形中会导致房屋贬值,最终利益受损的还是业主。
律师支招
将容积率与赠送面积写进合同
四川华盖律师事务所主任律师徐华表示,目前购多楼盘的容积率都没有正式写入购房合同中,一般都是在选房阶段由售楼人员口头允诺,即便出现问题业主也无法主张自己的权利。
购房者一定要重视合同的约定,将涉及切身利益的条款约定都加入到补充合同中,做到有据可查。更值得提高注意的是,赠送面积很难受到法律法规的保护,购买这类房屋最好将赠送面积在购房合同中一并约定。
名词解释
★容积率概念:
是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。在主城区,良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3。由于受土地成本限制,很多楼盘的容积率实际上比规划上的指标要高得多。
★计算公式:
容积率=总建筑面积÷总用地面积。
★内涵及特性:
容积率分为实际容积率和规划容积率。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值,其具有如下特性:
(1)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
(2)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间密切相关。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者间关系可表示为:R=C·H。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费;楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率。
(3)提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大会带来建筑环境的恶化,降低使用的舒适度。
★对地价的影响规律:
虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价;二是通过影响土地供求关系影响地价。
★“低容积率”的标准:
别墅、独栋住宅不高于0.4;叠拼、联排住宅在0.95左右;多层板楼在1.2~1.3;小高层要求在2.1以下;高层不超过3.5
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律师事务所在组织上受司法行政机关和律师协会的监督和管理。它在规定的专业活动范围内,接受中外当事人的委托,提供各种法律服务;负责具体分配和指导所属律师的业务工作;根据需要,经司法部批准,可设立专业性的律师事务所,有条件的律师事务所可按专业分工... 更多>
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买房赠送面积如何算的问题贵州在线咨询 2023-03-25其实就是一个说法而已,有些面积是可以使用,但是不计入容积率的,比方说一些设备飘板、露台、未够计算建筑面积的飘窗台等等,本身就是不计面积的,但可以使用,赠送了给你,就是只有你可以使用(其实别人想用也用不了),增加了房子的附加价值。但其实也不是完全免费的,开发商会在计容面积(购房合同面积)里的单价上相应提高一点(一般比同条件的其它没赠送的户型的单价要高一些,但总体来说的性价比高,买卖双方都挂着个算盘的
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南京买房赠送多少面积湖南在线咨询 2022-03-102014年7月起,新的《南京市建筑工程建筑面积计算规则》正式实施,“新规”对阳台、飘窗、设备平台、空调机板以及非围护性幕墙等建筑部分制定了新的计算标准。新报批的楼盘项目“送面积”将受到严控。不过,以后赠送面积依然会有,只是会比之前的稍微缩小一点。新规规定设备平台的数量不得超过2个,面积不得超过4平方米,这样算其实还是会有8平方米的面积可供赠送。
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阁楼是否算赠送面积江西在线咨询 2022-03-22需要看阁楼的层高来判断。根据GBT的规范规定:对于形成建筑空间的坡屋顶,结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。计算面积的部分,就要计入产权证内;不计算面积的部分,不计入产权证,即所谓的“赠送面积”。
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买房合同的赠送面积要约定吗湖南在线咨询 2022-07-04所谓赠送面积,是指按照房屋测量规范不该被计入建筑面积的部分,买房合同写赠送面积被开发商包装成“赠送面积”送给购房者。新的房屋测量规范显示,以下几类不计入建筑面积: ①小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室; ②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷; ③房屋之间无上盖的架空通廊; ④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池; ⑤建筑物内的操作平台
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赠送的面积要算产权吗四川在线咨询 2023-03-02赠送的面积是不算产权的,产权上只有建筑面积,出售的时候肯定也不能算的。 根据《商品房销售管理办法》第十八条,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。 按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖