最近,广州公积金贴息贷款政策推出,不仅放款速度加快,而且不少楼盘对公积金贷款不再加以限制。据了解,近期,有意申请公积金贷款或组合型贷款的买家明显增多。不过,提醒二手房购房者,公积金贷款其实还是有很多使用限制的,比如有一个很重要的标准就是:楼龄。这是很多购房者都容易忽略的细节。
据了解,公积金贷款期限与楼龄之和,一般不得超过35年,而广州市区很多房子其实楼龄都已经高达二三十年,这些房子很有可能只能贷款5-10年,买家的资金预算要多备一些才行。
楼龄,公积金贷款很看重
看年龄评估风险,是公积金贷款非常严格的一条标准。其中,年龄包括贷款人的年龄以及贷款房子的楼龄。
按照公积金现行政策要求,一手楼贷款期限不得超过30年,二手楼贷款期限不得超过20年,贷款期限与楼龄之和不得超过35年。借款人年龄与贷款期限之和不超过退休年龄后5年,退休年龄一般按照男性60岁,女性55岁计算。
一般来说,商业贷款对楼龄要求略微宽松,楼龄加贷款年限不超45年即可;年龄限制方面,只要是18周岁以上,男性最高60岁,女性55岁(处级以上干部顺延5岁)的合法公民均可。
广州目前很多二手房其实楼龄都很高。然而,不少买家,尤其是求学位房的买家,只是紧盯着学位问题,对老房子的楼龄并不是非常在意,等到快签约的时候才发现,原来老房子要获得公积金贷款的难度很高。
业内人士介绍,因为楼龄问题造成的纠纷不少。一般有以下四种情况:
1、买家需要缩短贷款年限,导致月供额增加,供楼压力增大;
2、被迫改成商业贷款,增加利息支出;
3、双方扯皮,耽误交易时间,影响后续事宜的推进;
4、可能出现价格纠纷,如果碰到强势的买家,业主可能签约后会降价息事宁人,不过多数情况是买家要吃哑巴亏。
如何查真实年龄
不止人会扮嫩,房子也会扮嫩。楼龄的判断并不能仅靠眼睛看,眼睛有时候也会骗人的。
“有一个买家,看了一套新装修的学位房,一家人都很满意。到最后才发现房子的楼龄已经有30年,因此只能贷5年款。现在买家面临的问题是,假如终止合约,会损失定金和中介费。假如不终止,只能加大首付比例,减少贷款额度降低月供压力,又或者放弃公积金贷款,选择纯商业贷款。最后买家很无语,很不情愿地选择了纯商业贷款,而且发现房子的楼龄已有30年,实在太老了,心有不甘。”郑*源举了刚刚遇到的一个真实案例,他告诉羊城晚报记者,查清楼龄很有必要在购房意愿达成之前就完成,不然很麻烦。
那么,该怎样才能查询到房子的真实年龄?主要看三个东西:房产证图纸、评估报告、网签合同(产权查册书)。三者取其中楼龄最长的一个为标准。
不过问题来了,很多时候(以石米外墙的物业为多),查册和房产证都没有显示建筑年代,此时,就要以评估公司做的年限报告为准。假如买家担心贷款这一关可能有问题,可与业主在合同中约定:“若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额,买卖合同可解除等条款”,尽可能减少自己的损失。
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