后合同义务的内容
(一)在二手房买卖中,协助义务和告知义务尤为重要。
1、协助义务:上、下家不仅在合同履行过程中需要互相协助对方。在房屋产权过户后,基于诚实信用原则的要求,也需要协助另一方当事人采取一定措施。如上家应当尽快把户口迁出原址,同时下家也应给予一个合理的办理期间。
2、告知义务:又称为通知义务,即房屋买卖合同履行过程中或者履行完毕后,上家应将有关房屋的重要事项或存在的缺陷告诉下家。例如,上家把房屋连同屋内设施如淋浴器、煤气灶等一起转让给下家的,不管是有价转让,还是无偿赠予,都必须把这些设备的具体状况告诉下家。
(二)结清水表帐单
若自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度,上、下家不需要办理水表过户手续。因此,在二手房交易过程中,下家往往忽视了在合同中就有关水费由谁来承担作出约定,也没有查核具体已使用的数字有多少,或没有询问有无拖欠水费等情况,结果造成遗留水费帐单无人支付的问题。按自来水公司规定:不论是谁使用的,凡发生逾期的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。因此,在合同中约定交房日之前的水费由谁承担就显得尤为重要了,同时别忘了将交房日的上个月份的已缴讫水费帐单作为合同附件。
(三)告知电表状况
目前,本市电力公司也已普遍实行户名住宅地址制度,取消了过去的实名制,过去征收的80元的电表押金也已全部退还给住户了。看似好像没什么问题了,但是笔者就曾接待过这样一位市民,事情是这样的,下家与上家已办结交房所有手续,且已入住半年有余。
(四)协助煤气过户
二手房买卖合同的煤气问题发生纠纷,大多是上、下家双方没有在合同中对燃气设施费进行约定;或者虽有约定,但约定不清;或者还是按照过去的称呼来约定;或者没有约定办理过户的具体日期;这往往给后合同义务的履行留下了纠纷的隐患。按照燃气公司的规定:上、下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费,以及双方的身份证、转让人在交房日之前一个月已缴讫的煤气费帐单,共同到燃气部门办理手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门将拒绝办理。上、下家除了要在《房屋买卖合同》补充条款中注明:本房价已包含燃气设施费以外;尤其重要的是,还要约定办理过户手续的具体日期,以免将来办理起来遥遥无期。
(五)结清电话费
随着市民生活水平的提高,有的家庭已经安装了多门电话线路,此时下家就要仔细问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。在此,笔者建议购房者,现在电话新装很方便,你完全可以让原房主将电话移走,不计入房价。然后另外申请安装电话,以免入住后每天接陌生人的电话而烦恼。如确因电话线路或号源紧张而非要不可,那就要和上家一起到电信部门拉一张截止到交房日的结算帐单,一并清结后,再办理过户手续。
(六)协助有线电视过户
有线电视实行一户一卡制。从笔者处理的几起纠纷来看,情况大多发生在封端问题上。由于二手房买卖中有一部分是空关房,平时无人居住。因此,原业主一般不去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站自然要作封端处理了。问题是如果上家事先不告知下家的话,就极易引起后合同义务履行的纠纷。因此,建议购房人可在合同补充条款中约定:上家应当提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证,到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。
(七)结算维修基金
物业维修基金剩余款额结算的纠纷比较多。大多发生在二手房交易过程中上家遗忘了收取房款以外,还有一笔维修基金没有结算,等到想起时再去找购房人协商,麻烦就大了。按照房地产管理部门规定:转让住宅时,维修基金帐户中剩余部分的款额是不予退还的,其中由上家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取。
(八)迁移户口
买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,上家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到下家利益的一种纠纷。据不完全统计,出现这种现象的原因有以下几种情形:一是原同住人不同意出售,而中介商违规操作;二是权利人与同住人分配不均;三是转让人无新住宅,无处迁移;四是转让人怠于履行,迟延迁出。正是由于以上四种情形,使得二手房交易风险陡增。
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