一、哪些属于业主共有部分

说到小区业主共有部分，我们首先要先了解“建筑物区分所有权”这个概念，“建筑物区分所有权”是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分的共有和共同管理权。当你购买了某小区的房屋后，除了对自己的房屋享有所有权外，还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。

民法典第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：

（一）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；

（二）建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施；

（四）物业服务用房；

（五）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（六）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（七）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

二、业主的共有物权

共有物权是指全部业主专有物权以外的建筑物其他部分的物权。主要有以下内容：

公用面积、如毗连的墙壁、公用的屋顶、楼上与楼下之间的楼板、楼梯通道面积等。建筑区划内的公用道路及设施、绿地及绿地上植物。区划内的公共场所。区划内的停车场或停车位。物业用房及设施。共用设施。如上下水管道、供暖管道、建筑物内的电力系统、通讯设施、视听线路等。

三、业主共有权益的规定有什么

（一）业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这一规定明确的是共有和共同管理的原则。

（二）业主对共有部分物权，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。同时规定“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”这说明，共有物权的权利与义务是伴随专有物权同生同灭的。业主对共有物权的权利义务不可分割。

（三）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这条规定强调的是建筑区划内规划的车位和车库首先满足业主的需要，也就是说，业主对开发商出售的车库和车位享有优先满足权，而占用共有道路和场地的停车位则属于业主共有，所有业主都有同等的使用权。

（四）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这一规定强调的是业主必须接受法律、法规和管理规约制约的义务，同时业主行使个人物权时必须履行征得有利害关系业主同意的义务。

（五）业主应该履行交纳物业管理费用和分摊公共面积、公共设施维修基金的义务。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。