１、双方达成协议，房东收下购买二手房的下家的定金开始计算；

２、双方约定一个签订合同的时间；

３、正常情况下合同签订后的三个工作日内，购买二手房的下家将首付款支付给中介公司进行监管；

４、房东、下家和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款；

５、７个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；

６、进交易中心的那天，购买二手房的下家支付原房东除尾款以外所有的房款；

７、20个工作日后，可以领取新的房产证；

８、凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；

９、最后在交房时，购买二手房的下家将尾款交给原房东。（正常是１万，或房款的１％）

一、期房转让流程有哪些

期房转让流程如下：

1、签订预售合同

期房转让前，转让人必须与房地产开发企业签订商品房预售合同，并在房地产管理机关进行预售登记后，第一步必须是签订预售合同。

2、书面通知开发商

转让人未付清商品房预售合同约定的总价款的，转让时应当取得房地产开发企业同意；已付清总价款的，转让人需要把其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业，取得开发商的同意。

3、转让合同与登记

转让人与受让人签订预售转让合同，并在合同签订后进行预售变更登记。合同转让后，受让人就取得了原商品房预售合同约定的转让人应享有的一切权力。

除了上述最常规的期房转让方式之外，还有以下几种操作方式可帮助转让人进行房屋交易。

1、订购单转让

一般是转让人用少量资金将房子先订购，然后把房子在中介公司挂牌出售，表明要将其订购该房屋的购买权转让给第三人。如果有人要购买，买卖双方先签订协议书，然后一起前往开发商处将订购单的购买方名字进行更改，待开发商与下家签订了预售合同后，中介公司便会将转让价款支付给上家。

2、办理进退户手续

转让人先支付一笔首付款，与开发商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。转让人和下家签订转让房屋的协议书后，由转让人与开发商签订解除合同的退户同意书，并前往交易办理退户手续。然后，下家与开发商签订新的合同，并送往交易备案登记，后下家将转让价款交付给转让人。

3、产权证办好再交易

转让人与下家签订出售协议书，等房屋先行交房，但不办理相关的手续，等转让人的产权证办出以后双方再进行交易，走正常的二手房交易流程。需要注意，为了避免出现问题，双方的协议书需经公证处公证。

二、如何购买设抵押的二手房

实践中，通过下列方式购买已设抵押二手房的行为有效：

（一）一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额

双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，而后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋买卖。

（二）买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额

是双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍。

（三）共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款（转按揭）手续

是双方签订房地产买卖合同之后，共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款（转按揭）手续。这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方；缺点是，转按揭手续较为复杂，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅的配合，将是交易成败的关键。