涉外房地产开发企业的所得税如何管理？

一、适用的所得税税率

国家税务总局国税发[1995]153号文明确，专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。也即外资房地产开发企业取得所得，应按33%的税率征收所得税，不能享受生产性企业优惠税率和“二免三减半”等税收优惠政策。

二、应纳税额的计算

企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法规定计算企业所得税。计算公式如下：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税公式中“已销房产已预征的所得税”是指企业已以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或以办理首笔产权转让手续之日的较早者为已售房地产销售的开始，企业自销售开始取得收入减除相关的成本费用，计算应纳所得税额，分季已预征的所得税。“当期预征所得税”是指企业预售房a地产取得的预收款，经当地税务机关批准，按预计利润率或合理方法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税。预售房地产季度应纳所得税额=季度内预售房地产预收款收入*预计利润率*所得税税率。

三、销售收入的确定

以权责发生制为原则，根据销售方式的不同，按以下原则确定：

1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

2、采取分期付款或预收款方式销售的，以合同约定付款时间为销售收人的实现。

3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

4、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。

四、销售房地产发生相应费用的确定。

应以收入与支出相匹配为原则，根据当期销售面积和可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。可售单位工程成本费用公式如下：

可售单位工程成本费用=可售总成本费用/总可售面积

公式中“可售总成本费用”是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘探设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。“总可售面积”是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

企业未按项目归集或无法准确归属的成本费用，可按适当的比例在各项目之间进行合理分摊，“适当的比例”可按计算土地征用及拆迁费时，按各项征地面积占总征地面积的比例计算，其他费用按各项目可售面积占总可售面积的比例计算。

企业在售后发生的公共配套设施建设费用，能够提供有关部门文件及相关资料，并经报主管税务部门批准，可在销售房地产时进行预提。企业上述预提费用，可按公共配套设施项目的总预算成本与总可售面积的比例，计算可售面积每单位的承担标准，并根据当期销售面积计算本期应预提的金额，计入当期开发成本。

五、涉外房地产开发企业执行政策中应注意的几个问题。

1.以租赁方式取得房租收入应纳税所得额的计算问题。企业取得的房租收入，应按当期实际收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税所得额。如企业所开发建设的房屋竣工验收后在会计处理上未确定为出租用途的，则不得计提房屋折旧。企业采取先租赁后出售房地产的，原在租赁期间实际已计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

2.委托境外代销、包销征税的计算问题。企业与境外企业签定房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为境内企业房地产销售收入，计算交纳营业税和企业所得税。其企业支付境外代销、包销企业的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整有效的凭证资料，经主管税务机关审核确定后，方可作为企业费用扣除，但实际列支的数额不得超过房地产销售收入的10%。

如境外企业与境内企业签订房屋包销协议，为境内企业包销房地产，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质，境外企业取得的房屋转让收入，应按转让收入减除该财产原值的余额缴纳10%的企业所得税。上述包销业务是指境外企业与境内企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用企业收款凭证。

3.投资各方按合同规定分配房产，企业所得税的缴纳问题。企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用权作为投资的费用)后再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。

六、涉外房地产开发企业的税收优惠问题。

涉外房地产开发企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不小于五年的，经投资者申请，税务机关批准，可退还其再投资部分已缴纳企业所得税的40%税款。如外国投资者将其从企业分得的利润在中国境内直接再投资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业，可以全部退还其投资部分已缴纳的企业所得税税款。上述申请退还再投资部分已缴纳的所得税税款，不包括地方所得税。如再投资不满五年撤出的，应当缴回已退的税款。

外国投资者再投资退税的办理期限。外国投资者应当自其再投资资金实际投入之日起一年内，持载明其投资金额，投资期限的增资或者出资证明，向原纳税地的税务机关申请退税。

对预售房收入预征的所得税，由于其销售收入和利润未真正实现，其预征的所得税不能享受再投资退税优惠。