虽然市场较前几个月相比有回暖迹象，但购房人持币观望情绪浓郁依旧是北京房地产市场主导，甚至不少人产生北京房价将会大幅下降的想法；此时，一些热点区域、所谓品质较好房源的价格却保持坚挺上行。人们疑惑，在市场需求表现不很旺盛的情况下，究竟楼盘价格由谁决定？未来的房产市场是怎样的前景？针对这次话题，21世纪不动产北京区域市场分析人士认为，正确评定房产的真实身价，不能忘记以下几大因素：

一、看未来价格走向，计算土地拍卖成交价

近几年来，北京市商品住宅价格节节攀升，房价问题已成为竞相讨论的热点问题。在房地产市场中，“房”与“地”是直接关联的，土地拍卖价格的多少，直接决定了房屋未来价值走向。

二、看区域房产升值，研究周边新房价格

新盘的商业配套是拉动楼盘品质的一大重要标志，同时也是影响周边二手房价的一大重要因素。如2007年初西南三环周边新盘放量较大，一手项目均价已达到10000至15000元/平方米。在一手房市场的带动下，进入3月份，西南三环区域二手房价格普遍上涨，基本以200元/平方米/月的速度递增。可见，新房价格提升必然带动周边二手房价格走势，因此评定同区域新房价格是有必要的。

三、注意规避“拆迁”风险，房龄决定二手房价格

目前住宅用地的土地使用年限为70年，可见随着房龄的不断增长，其土地使用年限将随之缩短，因而从估价角度来讲，房屋综合年折旧率在1％至2％之间，意味着房屋价值将随着房龄的增长越来越低。而房龄越旧的房子拆迁的风险就越大，规避风险的最好办法是切莫购买房龄过长的物业。从房龄角度讲，5至10年的房屋价值最高，因为整个小区配套设施、绿化及居住氛围逐渐成熟；10年之后，房屋价值就会大为降低。

四、评估房产本身品质，判断其保值底线

除上述因素外，房产价值主要取决于您所购住房的本身品质，包括地理位置、交通环境、配套设施、房屋楼层、户型等多项条件。这些是确保房产保值以及未来增值的必要条件，也是购房人入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。判断房产本身品质，房型、面积、格局配比，公园、学校、超市、体育场馆、集贸市场等生活配套齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力。