据悉，2014年至2016年上半年，北京市第二人民法院共审理此类案件14起。由于近年来房价飞涨，此类案件中有的贷款人在借款人还款时恶意逃避，故意造成对方到期无法偿还债务，有的贷款人在取得委托书后，恶意串通买方低价转让，给借款人造成巨大损失。缺少合同条款的履行细节曹和黄是一对夫妻。他们住的房子是老房子拆迁后的安置房，登记在曹某名下。

谁会想到，搬进崭新的安置房后，全家甚至打了很多官司。先是妻子黄某向房管部门申请异议登记，然后起诉曹某离婚。与妻子离婚调解后，曹某在与子女审理房屋确认诉讼时，向房管部门申请注销异议登记。后来，曹某与外地人胡某签订借款合同，并向其借款250万元。

曹的贷款以房屋抵押作担保。他还公证姚某当天将房子卖掉。委托事项包括解除银行抵押、代收房款、过户。

上述贷款到期后，曹某无法偿还。因此，姚某持委托书将房屋出售给一家投资公司。曹某认为，姚某未经本人同意将房屋出售，且未获得任何购房款，损害了其产权，故起诉确认姚某代为签订的房屋买卖合同无效。

庭审后，根据买受人购房前未看房的情况，合同条款缺少合同履行、抵押权属转移、房屋付款流转等具体细节，经查，代曹某卖房的姚某与买方投资公司存在恶意串通行为，故认定房屋买卖合同无效。法官认为，法律禁止在到期日不能还款的情况下，直接约定房屋用于还债。近年来，为了规避这一法律禁令，贷款人往往要求借款人在签订借款合同的同时签订房屋买卖合同，逾期不还的，按照买卖合同将房屋出售给贷款人。有的情况下，借款人的手段更为“高明”，同一利益共同体又分为出借人、委托代理卖房人、买受人，甚至后续买受人的连环过户。虽然在形式上避开了“抵押权转让合同”的禁止性规定，但利用债务人的不利地位，谋求不平衡的经济利益，仍然受到法律制裁。

远低于市场正常成交价格

北京市东城区一胡同内，有5家以孙某名义注册的北坊。原告孙某和龙某是夫妻。2011年9月6日，为了给孙某的侄女孙小某集资，孙某和龙某与钱某签订了借款合同。根据合同，两人向钱某借款220万元。同时，两名原告将房屋作为债务的担保。当日，孙和龙为常某出具“委托书”，委托常某将这5套房子出售。2011年11月，常先生作为孙先生的代理人，与杨先生签订了存量房买卖合同，并以220万元的价格将这5套房子卖给了杨先生。2013年2月，杨先生与外地人吴先生签订了存量房买卖合同。双方约定，杨某以216万元的价格将5套房子卖给吴某。为此，孙某向法院提起上诉，确认房屋买卖合同无效。经评估，当时争议房屋的市场价格为768万余元。

法院认为，常先生自称为孙先生贷款的担保人，常先生以孙先生委托代理人的身份将争议房屋出售给杨先生，价格为220万元，远低于市场正常交易价格。作为孙某的委托代理人，常某在本次交易中没有保护和提示原告的合法权益。同时，作为争议房屋的买受人，杨某所购房屋的价格远低于正常的市场交易价格，且没有证据证明被告在本次购房中是否承担了注意义务，也无法确认杨某在购房前对争议房屋进行了核对。综合以上因素，可以得出杨某与常某在购房过程中存在串通行为的结论。两人的勾结损害了孙、龙的合法利益，故常某代表孙、杨签订的《存量房买卖合同》应无效。据法官介绍，按揭贷款案件的主要特点之一是贷款人以形式分割法律关系，故意规避法律。从交易过程来看，借款人除与贷款人形成借款关系外，还按要求向他人办理公证委托，委托他人代理出售房屋，形成委托代理关系；尚未付款的，由借款人代为办理，再找一个所谓的“陌生人”买房，形成售房的法律关系。贷款人、代理人和买方的身份并不交叉，造成了几个主体之间没有关联的假象。同一利益共同体“分离”后，民间借贷法律关系、委托代理关系、房屋买卖法律关系等看似独立的法律关系都以形式形成，从而规避法律制裁。法官的建议借款人需要具备三个意识北京市第二人民法院法官提醒当事人，在签订借款合同时，借款人需要具备以下三个意识：一是维权意识。要注意两个方面：一是贷款人与售楼代理是否存在串通行为，即售楼代理是否受贷款人指使作出有损业主利益的安排；二是售楼代理与购房人是否存在串通行为，损害了房主的利益。要注意交易中的各种证据，未雨绸缪；如因贷款人利益集团的隐性操作而难以找到证据的，还应向法院提供上述两种串通行为的证据线索，并申请法院获取相关证据。二是风险意识。要在两个方面树立风险意识：一是在决策过程中，如果提供贷款的人要求你提供房屋，但不依法办理抵押登记，而是与你签订房屋买卖合同或要求你办理委托代理房屋公证售楼时，一定要提高警惕，要求他们办理正规的房地产抵押手续，或者换一家贷款机构贷款。其次，在履行过程中，要认真考虑和评估可能存在的风险。如需进一步协商或变更，必须以书面形式确定，避免口头约定变更履行方式，避免以后发生纠纷。第三是谨慎。一方面，要抑制急于用钱的急躁情绪，冷静观察形势和即将到来的交易。另一方面，要正确预见决策的后果，注重签字的效力，认真阅读合同或协议，充分、清晰地理解条款内容，准确预测到期不能偿还的法律后果，不要因为急需钱而草率签字。司法观察

违法，双方都面临风险

随着我国经济社会的发展，民间借贷市场也更加活跃。由于银行贷款审核严格，手续繁琐，小微融资供给渠道相对缺乏，一些资金闲置的人抓住了民间小微融资这一迫切需求。同时，由于法律监管的日益严格，民间借贷以售房或委托售房的方式作为担保，意在为放贷人寻求充分的保护。但是，我国法律禁止直接约定贷款到期不能偿还。为规避本法规定，贷款人要求借款人在签订借款合同的同时签订房屋买卖合同。如果贷款到期不还，房屋将按买卖合同的约定出售给贷款人。在实践中，涉及抵押贷款的房屋买卖合同纠纷有两种类型：一种是出卖人（房屋的登记所有人）