大半年来,被国土资源部视为头等大事之一的土地出让金重分方案,终于进入最后冲刺阶段。据国土资源部人士透露,一份名为《土地出让金收支管理办法》(以下简称《办法》)的文件,已基本修订完成,待国务院审批后,未来几个月内可正式下发。
规范地方政府对土地出让金的使用,是该《办法》的重点,而与建设用地有关的税费征收标准调整,因跟敏感的地价隐性成本挂钩,尤为被开发商所关注。
【核心内容】
两税一费新标准变动空间不大
记者了解到,该《办法》要求,建设用地出让涉及的两税一费--城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费和耕地占用税的征收标准将进行调整。初步规定是城镇土地使用税提高两倍,新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高一倍。
至于地方政府对土地出让金的收支,将采取在财政部系统(即国库)中设立国有土地有偿使用专账的方式,按照国有土地出让金收入的一定比例,建立国有土地收益基金,并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中,土地出让金将全额纳入地方财政预算,实行收支两条线,并接受地方人大的监督。
《办法》草案中还提出,土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法,是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。
那位国土资源部人士告诉记者,刚刚完成的《办法》草案中,涉及到地方政府土地出让金收支规范那部分,可能还需要进一步完善,但两税一费征收的新标准不存在太大变动空间。
【成型前后】
国务院最终拍板财政部方案
今年两会期间,国务院总理温家宝明确提出,应对现行土地出让金分配体制进行改革,要求向失地农民倾斜。随后,财政部和国土资源部分别向国务院上报了各自的方案,并由分管该项工作的国务院副总理曾培炎亲自审批。
不过,当时这两个主管部门的方案在重新分配的方式上存在根本冲突。国土部认为,地方政府的土地出让金须向中央集中,并在中央财政设立地方土地收益基金,自上而下进行管理。而财政部则希望纳入地方财政预算进行管理。双方一度争持不下。
这场争论持续近3个月,直至9月份全国国土工作昆明会议召开之前,曾培炎代表国务院最终拍板认可了财政部的方案。此前,争论双方只是在土地出让金的3%用于廉租房建设等相对次要的问题上取得妥协。昆明会议结束后,按国务院要求,在国土资源部配合下,财政部综合司主导起草该《办法》。
【遏制卖地】
上调两税一费不会直接造成地价上涨
据悉,自今年年初以来,控制新增城镇建设用地规模,是国务院每月召开的常务办公会的主要议题之一。有国土资源部官员认为,中央调整土地出让金分配制度的本意,是控制各地建设用地增长过快的势头,迫使地方政府盘活存量土地。这也是两税一费上调的缘由。国务院政策研究室一位专家向记者印证了决策层这一思路。
中国城市经济学会副会长、土地专家刘维新告诉记者,目前我国两费一税的征收标准,还是上世纪90年代初制定的,不同城市的不同地块,两税每平方米分别只有0.5~10元和1~10元,建设用地使用成本明显偏低。
在方案酝酿过程中,曾有专家向国务院提出,如上调两税一费可能造成地价进一步上涨,建设用地增量若受到限制,土地市场供需关系也会失衡,同样将拉高地价。
对此,国务院研究后的结论是,两税一费发生在土地交易之后,而不是交易环节,不会直接造成地价上涨。至于供需关系,通过清理盘活城镇存量建设用地,完全可以平衡。
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