房产登记权利人，是房子的主人，登记义务人是，配合权利人完成初始登记的义务人。

（一）根据《民法典》（2021．1．1生效）第二百零八条：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。“物权公示原则是为保护交易安全，提高效率而在不动产交易中确立的一项重要原则。

（二）但是有些不动产的归属争议并不能适用该原则，如错误登记，挂名登记，未予以登记等均应依照当事人的意思表示以及相应的证据加以认定。

（三）房屋权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的凭证，是判断一套房屋的产权归谁所有的标准就是看权属证书，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。

（四）因此买房人借用他人名义购房的必然结果是房屋所有权登记在被借名人名下，被借名人享有产权人的全部权利。

（五）如果买房人要求被借名人过户而被借名人拒绝过户，除非买房人有充分的证据证明购买房屋的出资事实，否则买房人无法获得房屋所有权。

一、房产权利人与共有人区别

（一）其产权人和共有权人本质的区别在于产权比例，产权人为100％，共有权人的产权在房产证的附记中注明各自的权利比例，在以后出售中，可以按照该比例分得售后的款项。

（二）对共有权人只有待该房产的人均同意的情况下，方可抵押，换句话说共有权人没有单独处置房产的权利。两者都是房屋的拥有者，不同之处在于房屋权人持有的是房地产权证，而房屋共有人持有的是共有权证。

（三）其实房产权利人是房产独有，房产共同共有人是房产共有，都是对该房产有处分权利的人，“权利人”为代表，三个人如无约定则各占三分之一的产权，在买卖或抵押、转让的时候需要三个人同时到场签名同意后才可以生效的

（四）房屋共有权人应该与产权人具有与其产权份额相应的责权利。房屋共有权人或产权人，任何一方都有提出拍卖房屋的权利，但都必须征得对方的同意才能付诸实施。

二、房产证上可以写几个人的名字

按揭购房时，合同上只能写一个人名字。因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。如果希望房产两人共有的话，可以申请共有产权证，也就是房产证上依然必须是一个人的名字，附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额，在出现财产纠纷时就可以进行合理分割了。

其实，买房时可以写上几个人的名字都可以，通常没有具体的规定，但是在办理房地（房产证）时就有区别了，房地产权证是一人一证，第一业主即共同购买人的顺序第一人名下是《房地产权证》，在占有房屋份额那栏填的是共有，而其他人共同人持有的是《房地产权共有（用）证》，在占有房屋份额那栏填的是共有。两证的颜色上有分别，一个是蓝色，一个是绿色。