五一小长假即将来临，这是国家政策密集调控后的第一个小长假，购房者如何在这个小长假期间购买到自己比较满意的房子呢，“链家地产”市场部为各位购房者提供了以下战术帮助购房者巧购房。

议价空间增大，购房者要辨别实价和虚价

随着新政的陆续颁布和执行，二手房市场出现了房源放量，买方观望，购房者在议价方面也带来更多机会。例如，当卖方市场强势时，卖方心理承受的最低成交价位在200万元，由于买方追涨，最后的成交价格在210万，此时我们认为200万就是实价；而如今挂牌价格依然是200万，可是卖方的心理承受价位在190万左右，我们认为这时的200万就是虚价，基于以上背景，“链家地产”市场研究部建议“五一”意向购房的消费者，认真辨别实价和虚价，充分利用议价空间。区域业主预期差异较大，购房者要多比较再选择

虽然北京整体的房价已经有所松动，可是不同区域业主的预期也有很大差别。例如在马家堡、清河、西三旗等地购房人群70%左右选择按揭，目前信贷紧缩，中行(601988,股吧)又宣布将存量房贷款利率上调到0.85倍基准利率，“链家地产”为购房者算了笔帐，没有调整前按揭部分为100万，以贷20年计，每月需还6143.38元，调整后为6626.66元，每月增长483.28元，加大了按揭购房者的成本，很多业主预期未来政策更加严厉，降价抛售的心理较多；与之形成对比的，例如亦庄，随着亦庄地铁试运营脚步的临近，亦庄部分业主预期地铁开通后二手房价还有很大的上升空间，尤其是一些配套设施完善的新楼盘，所以部分业主逆市捂盘，计划地铁开通后涨价出售。

选择合适时机购房

据“链家地产”市场研究部调查，在今年2、3月份房价飞涨的时候，基本上是房源供不应求，购房者可供选择的余地并不多，可是目前随着房源的放量，购房者选择的空间大大增加。“链家地产”市场研究部认为如果在选房期间遇到满足自己要求的房源，也不可盲目观望，因为目前的刚性需求还很大，房价的下跌会在一个合理的幅度之内。

“链家地产”提醒各位消费者：

慎用公积金贷款

目前，由于商贷利率提高，有些购房者转而进行公积金贷款，“链家地产”市场研究部提醒各位消费者，根据相关规定，公积金贷款总额不得高于借款人公积金账户储存余额的15-20倍所确定的贷款限额，按照北京目前公积金贷款的有关政策规定，公积金贷款的最高额度为80万元，所以一旦不符合公积金贷款的条件再选择商贷，会给购房者带来额外成本的增加。

切勿急于违约

据“链家地产”市场研究部调查，有些已经签订合同的购房者由于看到目前房价有所松动，有违约的意向，想等到房价下行的时候再购置房产。“链家地产”市场研究部提醒这部分购房者，不要盲目跟风，切忌急于违约。第一，单方违约需要用定金或首付充当违约金。目前北京整体房价下降不多，有时房价下降的幅度甚至不能弥补定金或首付的损失。第二，在房市火爆时，由于需求的支撑价格同质化明显，不管是新房子还是旧房子，户型好还是不好，价格差别不大。可是目前价格更加合理化，老房子，户型差的房子价格跌的幅度较大，新房子、户型好、品质好、社区成熟、配套完善的房子抗跌性很强。所以购房者此时不要急于违约，因为房价下行时期，房屋的品质凸现，品质越好的房子抗跌性越强。

房价不会一直下跌，购房者需看准时机置业

“链家地产”市场研究部认为08年政策频出时，成交量锐减，可是到了09年由于累积性需求、提前置业购房需求，使得市场上供需比不断拉大，“一房难求”的火爆场面又刺激下一轮的需求提前入市，所以“链家地产”市场研究部提醒各位购房者，特别是自住型需求的购房者切勿盲目揣测房价的跌幅，如果购房成本在预期之内，就应该停止观望，勿错过了买房时机。