记者孟国庆通讯员高晋张广南

（新华社发）

近日，涧西区人民法院审理了一起房产权属纠纷案件，最终以涉案私下交易经济适用房的行为违反了国家相关强制性规定为由，判决被告返还原告房产。

私下协议购房

2004年年初，我市一家工厂按照职工的工龄、资历排队，向职工出售经济适用房。

消息传出，有人欢喜有人忧。该厂职工王某犯了愁：1973年出生的她进入该厂工作时间不长，如果按照工龄、资历排队，这批经济适用房就轮不到她。

就在这时，王某打听到一个消息：该厂工龄较长的李师傅有购房资格，可是李师傅并不准备买房。同在一个单位，王某就想和李某商量，看李某愿意不愿意将这个购房名额转让给她。

经过商谈，李某同意了王某的请求，双方私下签订了一份房屋转让协议（以下简称协议）。协议载明：甲方为李某，乙方为王某。今有某院302号住房一套，建筑面积54.54平方米及楼下小屋一间，经甲、乙双方协商，该房由甲方获得，现有偿转让给乙方。该房房价为14692元，乙方一次性补偿给甲方6000元。该房使用权和所有权归乙方所有，乙方有买卖和处分的权利，甲方无条件协助乙方办理房屋所有权的一切事宜，甲方有优先购买的权利。此房的所有权证由乙方所有。此房产生的水、电、物业费等由乙方按月给甲方，但最长不超过6个月。

按照这份协议，由李某出面申请经济适用房并排队，王某出钱买房，并一次性补偿给李某6000元，从而获得这套房子的产权。

一切按照两人设计的方案顺利进行着：2005年，李某购买了这套54.54平方米的经济适用房，虽然此时李某还没拿到房产证，但已拿到了6000元补偿金，随后，王某与丈夫搬进了这套房屋入住，双方皆大欢喜。

突生变故

2006年，一场突如其来的变故使得王某的购房计划发生了巨大变化：这年6月，李某因病住院，8月不幸去世。

同年7月17日，这套经济适用房的房屋所有权证、国有土地使用证办下来了，两证均显示房屋的法定主人是李某。虽然签有房屋转让协议，但因为当事人李某已去世，房屋的归属也变得扑朔迷离：按照房屋所有权证，房屋归李某，他去世后，房子应归其妻吴某和孩子；按照协议，房屋又应归王某所有。如果王某要合法地获得这套房子，需要李某的妻子吴某帮她办完房屋产权的转让手续。问题是，在当时房价不断攀升、这套房子不断增值的情况下，吴某会愿意吗？

吴某果然不认可丈夫和王某签订的协议，而且还要求王某搬出这套房子。王某持协议说：是我出钱买的房子，李某和吴某又收了我6000元钱，这房子当然是我的。

双方公说公有理，婆说婆有理，闹得不可开交，该厂负责人多次协调也没有效果。

今年6月，吴某诉至涧西区人民法院，请求法院判令王某返还侵占原告夫妻的房屋并赔偿损失9900元。王某也不甘示弱，当即反诉吴某，要求法院依法确认房屋转让协议有效，并判令吴某协助其办理房产过户手续。

协议是否有效

按照常理，只要双方就一件民事纠纷签订了协议，按协议履行就行了，为什么吴某和王某还会有这么大的意见呢？双方争议的焦点就在于这份协议到底有没有法律效力。

在庭审时，王某说，她与李某签订的房屋转让协议，约定了双方的权利义务，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同，应受到法律的保护。

吴某的委托代理人周文光律师说，经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性质的商品住宅。我国《经济适用住房管理办法》第26条规定：经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售。王某在李某买房前就签订了房屋转让协议，明显违反了国家相关规定，因此，该协议应当是无效的。

周文光还说，李某和吴某是合法夫妻，这套经济适用房在婚后购买，应属夫妻双方的共同财产。如果要将其转让，不仅要李某同意，还要征得财产共有人吴某的同意。而协议上并没有吴某的签字，因此该协议是无效的。

涧西区人民法院审理后认为，李某在未依法取得权属证书的情况下与王某签订的房屋转让协议，违反了《城市房地产管理法》第37条的规定，即未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；同时，未经共有人吴某的书面同意，其行为损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，违反了法律强制性规定，属于无效的民事行为。

法院最终判决：李某生前与王某签订的房屋转让协议无效；王某与丈夫在判决生效后30日内搬出该住房；吴某返还王某购房款14692元、补偿款6000元。

法官释法

此案判决后，审判长肖涛就相关问题作了说明。

肖涛说，对经济适用房的购买资格，各地均有明确规定。本案中，企业规定以工龄、资历为条件排队，王某未能达到购房条件，因而不具有购买经济适用房的主体资格。同时，工龄、资历具有人格权的属性，是不能进行转让的。王某为获取不正当利益，冒名顶替以李某的名义购买经济适用房，这是以合法形式掩盖非法目的规避法律法规的行为，因而属无效的民事法律行为。无效的民事法律行为从开始即对双方没有法律约束力。

他说，私下交易经济适用房具有很大的风险。本案中，李某是法律意义上的经济适用房所有权人，可以随时占有、使用或处分该项房产，一旦发生纠纷，王某只能以不当得利为由，要求其返还购房款项，而不能获取协议中约定的其他利益。如果王某要求主张利息，因为其已实际使用了该房屋，在通常情况下，租金和利息相互冲抵，一般不会得到法院的支持。

肖涛说，对于经济适用房的交易，各地均有限制性规定，如5年内不得上市，须补交土地出让金等相关税费。因此，购买经济适用房一定要谨慎，以避免像王某一样落个鸡飞蛋打的结果。

（文中当事人均为化名）