诚信与监控：经济适用房难以物尽其用的硬伤
住满五年才能按市场价出售的政策是为了限制利用经济适用房投机的行为，从统计数字看，政策实施后二手经济适用房交易量的确比上一季度下降了50.3%，但这背后引发了多少黑白合同我们却不得而知。为什么不能在经济适用房建成伊始就严格审核，减少经济适用房投资呢?
2000年，北京市出台了关于购买经济适用房的暂行办法，规定只有北京市城镇居民常住户口、家庭年收入在6万元以下，而且是无房户或者是未达标户才能够购买经济适用房。购房者在领表、盖章、备案之后才可以选房、购房。而在2000年之前，购房对象的收入标准、房屋面积均不明确，造成早期经济适用房小区出现高收入人群住超大住房的情况。2000年后，情况逐渐好转，但在实际操作中，仍然出现了不符合购买经济适用房条件的人，却借用别人身份证明排号买房的情况。
调查显示，近几年经济适用房买卖纠纷呈上升趋势，借用对方身份证明，一旦对方反悔，实际购买者将没有任何根据证明房子属于自己，很难打赢官司。
另外，政府虽然成立了专门的部门来用于审核经济适用房购买资格，并通过个人填报，单位审核，政府审定，最后再通过上网公示来保障只有中低收入家庭才能买到的经济适用房。但由于购买经济适用房所需的收入证明由个人申报，没有统一的认证监测机构，一旦个人不守诚信，住房管理部门很难查到。即使在网上公示，这种非强制的方式的结果也往往是挂一漏万。
北京市建委住房指导处副处长于雷：现在我觉得在审核过程中，最大的难点就是我们这种情况下收入监测系统不太健全，比如说一个人他自己开的公司，他的收入已经大大超过6万了，但是他的收入到底是多少，却无据可查。
目前，全国各地与经济适用房差不多的提法还有安居房、解困房、平价房等等，出发点都是让老百姓有房子住，而不是让有房人的房子更值钱。专家指出，应该尽快建立住房诚信监控体系，让事实确定谁才能享受政府提供的住房保障。
中国社科院城市发展与环境研究中心规划室副主任李景国：要建立两个体系：一个是个人诚信体系，包括单位诚信体系，另一个是监控体系。建立这两个体系需要的是一种社会系统工程，而不是一个部门能够做到的，不是房管部门，也不是建委这一个部门。它是各个部门必须联起手来，是一种国家行为，或是一种政府行为，来克服这两个硬伤。
)：按照政策规定，经济适用房住满五年才能按市场价出售，而日前记者在调查采访中发现，北京某些不满五年的经济适用房却在以黑白合同的方式进行买卖。
亚运村以北是北京市经济适用房比较集中的一个地区，这些经济适用房小区周围有很多主要经营经济适用房买卖的房屋中介机构。记者调查了这里的十个中介，发现他们代理的二手经济适用房每平方米平均售价要比新房高出五六百元。
记者：(二手)经济适用房大概多少钱一平米啊?
中介：大概在三千二左右吧。
记者：我听说那个经济适用房原价是2650，怎么这二手房比新房还贵啊?
中介：房主这房子是用2650买的，但他所有的手续办下来，这房子也不止2650，做买卖的都不想亏本，对吧?他有成本在这儿呢。
按照今年5月20日北京市建委下发的经济适用房住满五年才能按市场价出售的政策，这里的二手经济适用房只能按原价，也就是每平方米2650元，出售给符合购买经济适用房条件的购房人，买卖双方都不需要缴纳占房10%的综合地价款。有了政策限制，实际交易的每平方米3200元的价格能否出现在买卖双方签订的合同中呢?
经纪人：这个不行。
记者：为什么不行啊?
经纪人：这个没法说。这是国家规定的，就是不行。
记者：那签合约的时候怎么签啊?
经纪人：合约上还是签2650的。
记者：那剩下的那部分钱怎么办啊?
经纪人：在补充协议里。
记者：那我过户的时候用哪个合同啊?
经纪人：当然是买卖合同啦。
记者：就是按2650那个合同，是吗?
经纪人：对。
经纪人所说的买卖合同是交易双方表面给政府部门看的白合同，补充协议则是私下价钱谈好后，双方再签的黑合同，令有关部门无从查起。为此，记者来到北京经济适用房的主管单位——北京市建委，对于经济适用房私下交易问题，有关负责人表示，由于政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同，买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定，如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就更大了。
北京市建委住房指导处副处长于雷：黑白合同从政府的角度来说是不允许的，那么他所签的所谓的地下合同是不受法律保护的。这个问题要靠买房人在这种买卖的过程当中来小心这种交易的陷阱。
这位负责人同时指出，购房人通过这种黑白合同买到的房子再上市出售时，还需要补交一个10%的综合地价款。以一套总面积80平米、每平米2650元的经济适用房为例，原价21.2万元。如果买卖双方按市场价每平米3200元、总价25.6万元交易，签的却是每平方米2650元的原价合同，那么如果该房再上市，出了高价的购房人还是按像原价购买的一样，补交超过2万元的综合地价款。黑白合同损害的将不止是国家，还有购房人自己的利益
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什么条件的二手经济适用房能够上市交易
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经济适用房经济适用房购买之后是可以进行买卖交易的，但是对于二手经济适用房我们还不太清楚。其实二手经济适用房也跟二手房的意思差不多，只是房屋的本质变成经济适用房而已。那么二手经济适用房能买吗?二手经济适用房是什么性质的呢?二手经济适用房能买吗?在购买了经济适用房之是还可以买卖，但是要弄搞清楚有关的法律规定。而对于经济适用房的上市交易，《经济适用住房办法》中作出了严格的规定，其规定的内容如下：一、要明确经济适用住房的购房人是拥有有限的产权。二、要明确所购买的经济适用住房如果不满5年的是不得直接上市交易的，而购房人因为特殊的原因确实需要转让经济适用房的，那么就由政府按照其原价格并参考折旧跟物价水平等的因素进行来回购。三、要明确所购买的经济适用住房如果已满5年的，购房人想上市转让经济适用房的，需按照届时同地段的普通商品住房以及经济适用住房的差价，按照一定的比例来向政府交纳土地的收益等相关款项，则政府可优先回2023-05-05350人看过 -
经济适用房适用房二手经济房交易需要警惕哪些法律风险经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。而在二手房交易中，经济适用房购买未满5年不得上市交易是硬性规定，很多人都知道。但事实上，经济适用房未满交易年限，房主私下与人签订买卖协议的事屡有发生。风险一：政策若变动过户将受影响依据目前经济适用房的相关政策，经济适用房五年内不得上市交易，但是政策也存在调整的可能性，而且各地对经济适用房过户的规定细则也略有不同，如果在未过户期间，政策发生变动，会对购房者的过户产生影响，所以二手购经济适用房存在着政策上的风险。风险二：原房主去世房屋变遗产被继承如果在未过户期间原房主去世的话，依据我国的《民法典》的相关规定，该房将有可能会被作为售房者的遗产而被其亲属继承，如果原房主没有留下遗嘱2023-05-03322人看过 -
物业管理费房屋是一种特殊商品，房屋买卖较之其它商品买卖有着很大的差异，尤其是二手房的市场交易涉及面广，政策性强，交易过程中有产权过户，房屋腾空，物业清结，房款交付等诸多手续和环节。因此，二手房的私下交易常常留有隐患，弊端十分明显：1、产权纠纷。引发产权纠纷的因素很多，最主要的有三类：第一类是买卖不准出售的房屋，如被法院查封的房屋；与学校教学区不能分割的房屋；属于拆迁范围的房屋；已作为抵押物的房屋等。第二类是夫妻双方仅一方同意出售或夫妻离异后对房产判决不明的房屋。第三类是同一居所人员未能具结或子女未经父母（产权人）同意出售的房屋。由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，买方又不易掌握卖方的真实情况，极易造成产权不能过户，交易中途夭折或虽然成交但由于卖方家庭出现矛盾，不得不再次变更的结果，买卖双方甚至可能打上官司。2、房款纠纷。私下交易往往缺乏相互信任，卖方急着拿钱，买方急着要房，由此常常会产2023-06-10411人看过 -
经济适用房私下转让经济适用房房号无效。中低收入家庭购买经济适用房实行申请审批制度，住房保障办按照评分高低排列轮候顺序，根据房源情况发出配售通知。私下转让经济适用房房号妨碍他人购买权，违反我国关于购买经济适用房的相关规定，应当认定为无效。一、经济适用房购买的条件是什么买卖经济适用房的条件是：1、购买经济适用房申请人要为城市和县人民政府所在地镇的范围内的城市低收入住房困难家庭。2、具有当地城镇户口。3、家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准。4、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。二、申请经济适用房有哪些条件根据有关规定，申请经济适用房要同时满足以下条件：1、申请人及其共同申请家庭成员具有本市城镇户口并在本市工作或居住;2、家庭年可支配收入、家庭资产符合市政府公布的标准;3、无自有住房，或者现有住房人均居住面积低于10平方米;经济适用房;4、未享受过其他规定的购房优惠政策;2023-03-23122人看过
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经济适用房协议无效。因为经济适用房是国家针对无房户的照顾，居住人没有房屋所有权，是不能进行私下交易等行为的。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。无效，不受法律保护的，经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。购买经济适用住房家庭取得契税完税证明或房屋所有权证不足5年的，不得按市场报价挂牌销售。确需出售的，由产权人向户籍所在地的区县住房保障管理部门提出要求，区县住房保障管理部门以原价抽签购买或者在原价由区县住房保障管理部分负责。五年后，房子可以按市场价出售，产权人应按原购买价与销售价差价的70%支付土地收益等。在同等报价条件下，可优先回购已购经济适用住房产权人在区县居住的保障管理部分。一、如何买卖经济适用房1、对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%2023-02-18185人看过 -
举证责任现在，二手房市场日益活跃。针对二手房交易中存在的“陷阱”，律师在此提供相应的规避方法，希望对购买二手房的消费者能有所帮助。产权状况陷阱根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，若房屋仍设定抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。而上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此则可能给买方造成很大的损失。规避方法在签订买卖合同前，购房人应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。房屋类型陷阱现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权房的使用权房（即公房）。如果这类使用房未取得产权证，根据有关规定不能转让。同样，要避免购房人在办理产权过户时2023-06-1051人看过 -
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