国税函是国家税务总局对本系统下属单位工作请示的批复函,属于税收规范性文件,依据相关行政法规和国税发[2004]132号规定,在税收法律、行政法规、部门规章之后。而《土地增值税暂行条例》是由国务院颁布,属于行政法规,法律效力高于税收规范性文件。根据《土地增值税暂行条例》第二条明确规定了土地增值税的纳税义务人为转让房地产的单位和个人,征税范围为转让房地产的行为。以股权转让方式转让房地产的行为,房地产的产权人在股权转让前后,并未发生变化,因此并未发生房地产的转让行为,且纳税义务人并非转让房地产的单位和个人,而是转让股权的单位和个人。国税函[2000]687号将该行为纳入土地增值税的征收范围,扩大了《土地增值税暂行条例》中关于土地增值税纳税义务人和征税范围的规定,明显超越上位法的规定,因而其法律效力和合法性存在疑问。
对以股权转让方式转让房地产的行为征收土地增值税的法律依据国税函文件,由于法律位阶较低,扩大上位法的规定范围,其合法性存在疑问。且在实际操作中存在增值额难以确定、重复征税和容易被规避等问题。笔者认为,在目前的法律框架下,对以股权转让方式转让房地产的行为不应征收土地增值税。
一、如果房地产股权转让缴纳土地增值税会面临哪些难点?
1、增值额难以确定。土地增值税实行四级超额累进税率,而确定税率的关键就是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》的规定,纳税人转让房地产所取得的收入,减除规定扣除项目金额后的余额,为应纳土地增值税的增值额。以股权转让方式转让房地产的交易中,要确定增值额,首先要确定房地产转让收入和扣除项目金额。扣除项目金额被转让企业账面有记载,容易获得。房地产转让收入应如何确定,转让方获得的是股权转让收入,包括房地产价值、股本价值和其他资产价值。哪些属于房地产价值,很难确定。
2、存在重复征税。适用国税函[2000]687号对股权转让行为征收土地增值税,是对股权转让方征税,被转让企业的土地账面价值不会相应得到调整,股权收购方在购买被转让企业股权,获得该房地产后,无论继续开发后转让或直接转让,均只能以被转让企业账面记载的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除项目金额,不能将股权转让方已经缴纳的土地增值税计入扣除项目金额。势必造成对同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税的情况。
-
股权转让方式转让土地征土地增值税吗
417人看过
-
土地转让交增值税和土地增值税
378人看过
-
土地增值税如何影响房地产公司股权转让?
260人看过
-
土地使用权转让缴纳增值税的几种情形
342人看过
-
购买新房房增值部分需要缴纳土地增值税吗
239人看过
-
旧房转让该怎么计缴土地增值税
127人看过
增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。... 更多>
-
税务局说百分之百一次性股权转让需要缴纳土地增值税,我想问公司股权转让土地增值税要怎么交?北京在线咨询 2022-07-13687号文的事项实质上是一个税收避税筹划案例。本来的意思:借转让股权名义转让房地产行为,达到在过程中提高房地产的计税基础使以后少缴纳土地增值税,或者在房地产的所有权转移环节不缴纳土地增值税的避税目的。如果双方企业都在本管辖区内,这样的行为可以选择暂不征收,反正这个税源跑不了,等待其房地产再转让时一起征收公司股权转让土地增值税。如果其中一个企业要注销清算或者实质上没有纳税能力了,则可以认定其企业在这
-
农村土地转让缴纳增值税吗云南在线咨询 2021-11-16土地增值税按照《土地增值税暂行条例》第七条规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例》第七条规定,土地增值税实行四级超率累进税率:增值额不超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值超过扣除项目金额50%,不超过扣除项目金额100%,税率40%。增值超过扣除项目金额的100%,税率为50%。增值超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
-
纳税人转让房地产后应在多长时间内缴纳土地增值税?重庆在线咨询 2023-06-12纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
-
-
企业间股权转让土地增值税是否需要征收,企业转让土地增值税有哪些四川在线咨询 2022-02-10财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)(以下简称“48号文”)规定:“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题:在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”根据上述规定,企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税,常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点,前一环