一、何谓小产权房?

所谓小产权房，是指是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

它并不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。这类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

二、小产权国有土地使用证的性质有哪些?

讲通俗一点，就是国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年、50年和40年三种，国家不发产权证的叫小产权房。

小产权房的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;

另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子;

最后一种是各类农业园或养老院的别墅。

这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。

三、小产权房与大产权房的区别

小产权房

1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。

2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。

3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

大产权房

1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。

3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。

【买小产权房的风险】

缺少“五证”

“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。

可以看出，一般来说，只有集体经济类型的房屋，在属于小产权，且此种类型的房屋，即使公民具有使用权，也是不能按照既定的流程的规定，获得土地的使用证的，只有城镇类型的房屋，才可以办理证件。